[摘要] 2014年以来，楼市的持续降温和调整，让购房者和业内人士都深切地体会到了楼市的 “换挡”。业内人士普遍认为，楼市新常态也包含产业组织方式的调整。
2014年以来，楼市的持续降温和调整，让购房者和业内人士都深切地体会到了楼市的 “换挡”。业内人士普遍认为，楼市新常态也包含产业组织方式的调整。
关键词之一：新常态
数据显示，2014年前11个月，中国房地产开发投资同比增长11.9%，这一数据创下近5年的新低。有专家预测，如果2015年没有更强刺激，投资增速恐怕很难维持在10%以上。
2014年以来，楼市的持续降温和调整，让购房者和业内人士都深切地体会到了楼市的 “换挡”。业内人士普遍认为，楼市新常态也包含产业组织方式的调整。一方面，随着楼市整体减速，部分资金链脆弱的企业会被逐步淘汰，企业兼并重组频繁，行业集中化程度提高;另一方面，住宅产业化、智能化、专业化将成为房地产发展的新特征。
点评：面对新常态，房地产从业者要有一颗平常心，只有先把自己的事做好了，才可能在市场转好时抢得先机。
关键词之二：触网
2014年，被房地产行业称为 “互联网元年”。众多房企在困境之下纷纷选择 “拥抱”互联网，寻求在新业务板块抢滩登陆。一时间，万达牵手腾讯、银泰联合阿里巴巴、万科联姻百度，几大互联网巨头在众多房企的 “触网潮”中被逐一 “瓜分”。
实际上，在过去一年里， 《证券日报》记者与多家房企高层交流时也未避开这个话题，在楼市 “新常态”下，几乎每家房企的老板都在谈如何 “互联”，无论是营销方式变革，还是产品升级，甚至在房企未来战略布局中，如何拥抱互联网，怎么完成传统房企与互联网融合落地都是其研究的大事。
点评：在同行纷纷触网的时候，房企更应该根据自己的实际情况拿出切实可行的办法，切不可盲从。
关键词之三：分类调控
近期对于房地产 “分类调控”的呼声越来越高。住房和城乡建设部新闻发言人倪虹就曾公开表示，用市场的手段调控市场的问题，将是下一步楼市调控的主要方向和手段。
在十八届三中全会明确提出要 “发挥市场在资源配置中的决定性作用”后，政府对于楼市调控的 “双轨”思路已日渐清晰。具体地说，就是保障房由政府主要负责，商品房则更多依靠市场。业内人士普遍认为，分类调控开启了全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。
点评：楼市分类调控是大势所趋，对于楼市而言，分类调控能够让行业发展更加平稳。
关键词之四：限购松绑
自2010年4月国务院出台 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》至今，“限购令”已在房地产行业执行了4年之久，虽然在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨，但也同时暴露出一些弊端，如在部分地区造成了存量过大的问题，而且可能出现系统性风险。
随着市场杠杆的调节机制逐渐发挥作用， “限购令”正在逐步淡出人们的视线。除北上广深四大一线城市之外的30多个限购城市，目前正在全面松绑限购政策。
点评：限购不是目的，而是为了抑制房地产泡沫。同样，松绑也须结合本地实际情况，这恰恰体现了分类调控的必要性。
关键词之五：降息
央行公布降息政策至今已超过一个月，由此带来的利好，已使部分城市的楼市开始止跌回暖。据统计局公布的数字显示，11月份70个大中城市中，房价环比下降的城市有67个，大降幅为1.4%，但降幅收窄了0.2个百分点。部分城市二手房价格出现了上涨，二手房价格下降的城市比10月份减少6个。上涨城市有6个，比10月份增加4个，均集中在一、二线城市，其中北上广深等一线城市房价环比无一下降。70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，创下年内新高。
同时，五大行也开始上调存款利率。例如，北京地区工、农、中、建、交和邮储银行均将定期储蓄的利率上浮1.2倍。上浮后，一年期定存利率均为3.3%，两年期定存利率均为4.02%。
有分析指出，央行 “降息”为开发商提供了去库存、优化结构和战略转型的窗口期。专家表示，央行降息确实对房地产市场回暖起到了一定的促进作用。
点评：金融杠杆是顺应市场规律的具体表现形式，但它不是的。特别对于刚需置业者，往往更关心开发商是否响应政策，更担心房价是否上涨。
关键词之六：不动产登记
12月22日，国务院正式对外发布《不动产登记暂行条例》。这里所说的“登记”，其实是指 “统一登记”。一旦该政策落地，将改变过去由于 “多头登记”带来的交易成本增加、信息分散不宜查询、重复登记、数据不统一等问题。
从目前各方的反应来看，对此政策的期望值并不相同。在法律界人士看来，该条例的深层含义就是 “保护产权、便利交易”;对于普通百姓来说，一方面是希望通过该条例为房地产税的征收奠定基础，另一方面更直接的效果就是 “降房价”。
尽管建立这样一个系统的初衷是为了更高效的集成信息，监督房地产市场的发展情况，但业内人士认为，由于目前中国经济增长已经面临下行压力，短期内政府不太可能利用这个系统来抑制房地产市场发展。因此，估计该政策短期内对房地产行业影响有限。
点评：不动产登记是制度化的开端，也是改革的阶段。关键是下一步的具体执行是否能够到位。
关键词之七：降价潮
进入2014年，国内的房地产市场始终被降价潮的阴云所笼罩。从外部原因来看，宏观经济面临复杂多变的下行压力，以及信贷政策的一再收紧，都成为开发商降价的客观原因，但更直接的因素是开发商库存积压巨大，直接导致资金压力骤增，这也使得楼市降价潮从杭州、常州等二三线城市迅速席卷多数地区。
有分析指出，除非有显而易见的行政刺激手段，否则市场在短期内仍会维持冷淡的状态，大部分刚需观望浓厚并看跌房价，而当前业主的心理价位并不会随市场不断下探，买卖双方持续僵持。
点评：开发商越是降价，购房者对价格下跌的期望也越强烈。在房贷利率没有变化，房企让利促销力度不大的情况下，成交量低迷的状况不会发生根本改变。由于房地产业一头连投资，一头连消费，国家统计局刊文认为：对中国经济增长和上下游产业的影响较大。房地产业的持续下行除了对建材、建筑部品有直接影响外，也间接影响了相关消费类产品的生产与销售。
关键词之八：认贷不认房
许多房企于今年的 “十一黄金周”迎来了难得的小幅反弹，这在很大程度上得益于 “9.30”央行新政的发布：新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定，这也就是所谓的 “认贷不认房”。
中国银行国际金融研究所研究员李佩珈认为，二套房认定标准无论是 “认房又认贷”还是 “认房不认贷”，信息共享都有助于银行更加准确地掌握购房者房屋持有状况，有助于银行差别化信贷政策的落实。
业内人士普遍认为， “认贷不认房”新政刺激了市民改善性住房需求，贷款基准利率的下调则刺激了市民的刚性需求。对于购房者而言，房贷新政与降息在一定程度上减轻了还贷压力，未来将会有越来越多的人选择投资买房。
不过，由于多数房企仍面临较大的去库存压力，并且房地产新开工面积、投资增速同比仍在全面下滑，加之年末开发商“以价换量”的营销策略，因此房价跌幅虽然出现收窄，但并未由跌转升，新政的实施效果仍有待观察。
点评：“认贷不认房”政策的出台，让业界看到了重振楼市的希望。新政不仅预示着信贷政策转向，而且也对提振市场有着至关重要的作用。
关键词之九：公积金
10月9月，住建部、财政部、央行三部委联合下发 《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。此后国务院再次发文强调促进住房消费，放松公积金支付房租条件。这也表明，中央层面对公积金政策已明确放宽。
对 “异地互认”政策，各地进展的比较缓慢。这主要是因为各地的住房公积金的缴纳、贷款额度等政策差异较大，如不能确保制度和贷款窗口的衔接，即使出台政策也很难落地。
点评：公积金新政的出台后，对低迷的楼市，尤其是刚需住宅市场的影响较大。中原地产首席分析师张大伟认为，资金面紧张依然影响目前市场，所以很多城市在无法改变信贷额度政策的情况下，针对公积金政策出台调整措施，不仅可以事实上释放资金进入楼市，对市场也有明显的提振作用。
关键词之十：库存走高
成交量的下滑，而供应量的上升，导致市场对 “高库存”现象尤为关注。
有机构监测结果显示，近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力也促使房企加大推盘规模，累积效应推动新增供应至近5年的同期高水平。数据表明，2014年1~11月，包括上海、南京 (楼盘)、成都等在内的20个代表城市，商品住宅新批上市供应量为1534万平方米，同比增长 3.6%，而与2010~2012年同期相比，增幅更是高达15%以上。
但另一面，市场去化压力一直高居不下。数据表明，温州 (楼盘)、宁波 (楼盘)等城市存销比长期维持在40个月以上，即使上海，也长期在15个月警戒线附近徘徊。
点评：经历了去年的楼市繁荣之后，今年市场降温，下半年多数城市的房价出现下跌。除了一线城市外，多数城市的房价明年也不会显著回暖，毕竟很多三四线城市库存压力很大，去库存需要更长的时间。
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