[摘要] 进入5月历史销售旺季，各地楼市成交量捷报频传。业内人士认为，5月前三周全国新房市场表现出三个鲜明特点：全国房价趋于稳定，刚需购房者入市积极性提高；多个城市调控政策微调，有效促进刚需入市；央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现。
扬州是否踩线？
但是，在此番扬州是否踩线的问题上，业内人士分歧明显。
扬州房管局在关于新政的“说明”中强调，加强对成品住房建设的政策支持：对新批准开发建设的成品住房基础设施配套费给予缓缴；对涉及成品住房的开发贷予以支持；对新购买的成品住房，属于普通住房的，对购房人给予适度的奖励，涉及90（及以下）-144平方米精装修新购房源。
中指院南京分院有关人士认为，该政策是去年10月扬州市发布的鼓励成品房政策的延伸，仅针对成品房，也就是精装修，估计仅有10-20%的项目能享受这个优惠，影响很有限，不宜过度解读。
东兴证券分析师郑闵钢也认为，在开发商普遍降价保销售的市场下，6‰至4‰的奖励影响力度很小。
郑承认，今年以来扬州的销售成交一直徘徊在较低位，此优惠政策可能减弱购房者等待价格进一步下降的预期，后市会加大扬州的销售上升；但由于今年以来扬州商品房成交均价一直在9800 元以上，高于去年平均8000 多元的水平，6‰至4‰的奖励优惠，远不足以抵消销售价格的上升。
此间有市场人士更担忧，扬州新政会带来调控放松预期的负面示范效应，
“扬州这个政策我觉得就是放松，补充说明没用”，北京中原地产总监张大伟说。
张说，如果扬州新政没有叫停，可以说是政策触底了，不会再那么紧了，因为扬州毕竟没区分刚需，是无差别的政策，这对市场心理预期的影响远超过政策本身，引发市场调控转向的遐想。
并且这一政策，或许给一些原来资金紧张的开发商带来了喘息空间。有不愿透露姓名的扬州开发商对本报记者表示，这个政策出来后，计划把毛坯改精装，希望可以享受开发贷优惠。虽然交工推迟，但或许可以多卖房子回笼现金。
光大证券分析师万知也认为，本次扬州的新政，着力于鼓励成品房的销售，显示出地方政府救市比以往更为急切。未来随着实体经济下滑，地方政府救市过关的可能性将大增。
微调的多元路径
另有不便具名的分析人士认为，扬州新政若被通过，意味着购房补贴、退税等政策或许会成为下一步调控微调的又一手段。而限购、限贷整体上并无根本的改变。
截至5月8日，北京中原市场研究部统计数据显示，46个限购城市仍然全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷。
包括万科、保利等多家房企在内的高管人士对本报记者表示，房价回归合理，不仅是降价可以实现的，还可以通过提高居民收入水平、政府对特定人群给予实物或货币补贴，以及减税、退税等形式等进行。
万科董秘谭华杰曾对本报记者说，调控的意义还在于，让自住买房的人真正感受到，“我买房比以前容易了”。从国际经验来看，政府拿出钱来对首套房购买者贴息、减税也是通行做法，未来都会逐渐被纳入思考的范围。
事实上，经本报记者查询，在扬州之前，已经有杭州、重庆、芜湖、深圳等地有条件给予一些特定人群购房补贴，或现金或实物，重庆是以退税形式进行补贴，基本涉及的是首套房，中低收入人群或引进型人才。
而扬州的做法相当于退税。
张大伟告诉本报，根据现行的房地产交易税费政策，每卖出一套房子，地税部门会获得各项税收约为房价的10%左右。从这个角度讲，地方政府的奖励政策实际上是一种变相的退税。扬州市房管局有关人士也证实了这一点。
杨红旭则认为，即便要补贴购房人，也得考虑范围。
“扬州的方案规定144平方米以下户型皆可享受补贴。补贴针对的是房子，而不是购房人。但如果一个家庭已有5套房子，出于投资目的新购普通住房，能算作合理的自住需求吗？凭什么要给这样的投资者以财政补贴？”杨说。
他提出，鉴于当前中央调控楼市的指导方针，即便补贴，范围也应仅限于：首次购买普通住房的人，扩至二次改善性购房者。
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