[摘要] 近期，我国的一线城市房价“高烧不退”，而部分二三线城市则“鬼城”“鬼楼”不时出现；房地产市场似乎成了一个投机的市场，买房子保值增值的预期更加强烈。
楼市现状预示调控政策将调整？
（新华网）近期，我国的一线城市房价“高烧不退”，而部分二三线城市则“鬼城”“鬼楼”不时出现；房地产市场似乎成了一个投机的市场，买房子保值增值的预期更加强烈。
在稳增长背景下，有关楼市的调控政策会不会“转向”？房地产市场改革如何“破题”？正在海南三亚举行的2013博鳌房地产论坛上，与会者围绕目前楼市焦点问题展开了激辩。
一线房地产市场，堪比“最炎热夏季”？
今年上半年，北上广深等一线城市房价可谓是“高烧不退”，其温度上升堪比60年来“最炎热夏季”。
7月20日，北京中建国际港开盘当天，1462套房源售罄，认购金额37.9亿元，创造了2012年以来单日、单一楼盘的销售纪录。
中指研究院统计显示，7月份北京、上海等十大城市住宅均价为17609元／平方米，环比上涨1.34%。
“如今的楼市，一线城市和二三四线城市是‘冰火两重天’。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。
与北上广一线城市相比，相当一批二三线城市房地产市场冷清低迷。海南一家地产项目营销部负责人告诉记者，他们的项目7月份以来成交为零，“公司要做的就是放慢推盘节奏”。
鄂尔多斯、温州等地，楼市更为趋冷。鄂尔多斯房价全线下跌，不仅出现大量的空置住房包括写字楼，甚至引发了以白酒抵债和换取房产的乱象。
“三线城市房价已经被‘抛弃’。”金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪说。景瑞地产(集团)股份有限公司常务副总裁杨铁军说，景瑞地产在三线城市布局，现在也在回归一线城市。
中国房地产业协会副会长朱中一说，2010年国家针对一线城市进行调控，大量房企涌入二三线城市形成过剩，一线城市再度供不应求。
“目前一线城市的供不应求，和三四线城市库存积压比较大并存。”国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，房地产业呈现结构性不平衡。
调控何处发力，楼市面临“转向”？
限购、限价、限贷等行政调控手段不可谓不严厉，但实际效果似乎依然不彰？
中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，过去的调控措施不断采用行政手段，在一定意义上不利于市场配置资源。
“我们的调控措施主要集中在限购、限价、限贷等一些方面，而土地和楼盘的有效供给明显不足。”顾云昌指出，今年上半年住宅用地供应仅完成全年计划的36.7%。而过去三年的土地供应计划均未完成。
与此同时，证券市场吸引投资十分低迷，进一步加剧了房价上涨。财政部财政科学研究所所长贾康认为，作为最重要的投资渠道，目前股市的吸引力非常低，基金等多样化理财产品也没有得到应有的发展，房产因此成为“人见人爱”的投资方式。
渣打银行“开发商景气指数”调查的30家开发商中，23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。
“下一步调控政策可能更加尊重市场规律，但已经实施的调控政策短期内也很难退出。”住建部政策研究中心主任秦虹说。
贾康认为，目前经济运行仍在“上限”和“下限”的合理区间，楼市调控和房价不会轻易“转向”。
加大改革力度，建立长效机制
在博鳌论坛上，与会嘉宾认为，要改变以往“重调控、轻改革”的局面，以推进土地、税收、金融制度方面的改革为抓手，促进房地产市场平稳健康发展。
朱中一在博鳌房地产论坛上透露，有关部门制定的涉及房地产市场平稳健康发展的长效机制正在论证，估计3个月后逐步清晰并公布于众。
“长效机制必须更多运用市场的办法，保持供求关系总量平稳，以及房价平稳。”顾云昌说。
中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立认为，在中国经济放缓的背景下，房地产市场调控应改变以往的一些思路，从改善供给方面下工夫。
“改革是促进房地产市场健康发展最重要的契机。”陈淮说，当务之急是推进土地和资金要素的市场化。
一些专家认为，这一改革需从以下三个方面推进：一是逐步建立房产税、交易税等房地产的税收体系。二是推进土地制度改革，改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面。三是推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资渠道，为积压在房地产的投资资金“分流”。
“影响房价的因素主要是土地、税费和资金成本，对房地产的土地、税费和金融的改革在未来的几年会有新的进展。”首创集团董事长刘晓光说。
专家建议，城市结构不合理现象是今后重点需要调整的方向。如果不能推进大中小城市协调发展，很难解决一线城市的房价过高问题。
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房地产调控需要新思路
（来源：大众日报）近来和房价有关的消息比较多。实时的是,7月份70个大中城市房价总体仍然上涨,而北上广深4个一线城市的涨幅均超过16%,继续领涨。
其中,一个房价同比下跌的是温州,而温州也因其为楼市限购政策“松绑”近来备受关注——虽然,此次微调只是从原来地方更为严格的“限购令”回归国务院的规定标准而已。还有,随着一批房地产上市公司密集推出再融资预案,已经冻结了3年有余的房地产企业直接融资也有了开闸迹象。众所 ,购房准入限制和融资限制是近年来房地产调控政策的两大杀手锏,政策在这两个方面的松动,显露出房地产调控思路有所调整,当然,人们更愿意这样理解,这是经济手段取代行政干预的信号。
出现这样的调整信号,并不意外。自2009年12月以来,房地产调控经历了多次升级,尤其是限购、限贷又限价的调控措施可谓严厉之极,回头来看,这些措施虽在出台之时能对房价起到一定震慑作用,但总体上调控效果并不理想,房价越调越涨是不争的事实。而且,随着调控的进行,不同区域、不同省市楼市冷热不均现象开始呈现。一部分面临着严格调控的大城市房价、住宅成交量持续上涨,而一些二三四线城市则是房价下跌、销量停滞。
同时,楼市、土地市场的长期低迷,凸显甚至放大了地方政府对土地财政的依赖,有些地方债务链条有断裂的危险。温州限购政策的松绑就是在该城市房价连续22个月同比下降的情况下发生的。一方面,限购等的调控效应在递减,另一方面,宏观经济形势依然严峻,面临如此复杂局面,必须有新的房地产调控思路来应对。
一直以来,房地产调控政策存在的一个根本问题,就是难以改变人们对未来房价继续上涨的预期。宏观调控将近十年,房地产政策文件出过43个,“国八条”、“国六条”一直到“国五条”,不管是2009年前还是2009年后,共同的特点就是打压需求。可无论是改善性需求还是投资需求,都不会因为打压不再存在。
也因此房价上涨的动能并未削弱,而是一直在蓄积。所以,在“限”的同时,若不能有效扩大供给、疏通需求管道进而有效控制需求预期,调控的效果不但有限,还终将成为房价进一步上行的推手。另外,房地产市场是区域性最强的市场。中国这样一个大国,各个城市的房地产市场更是千差万别,一线城市房价有上涨的压力,二三线城市存量供过于求也是事实,“一刀切”压所有城市的房价,既不切实际,也不利于经济平稳健康发展。
所以,以“限”为主的行政化调控措施,虽在一定时期有其存在的合理性和必然性,但从政策或制度走向来看,必须逐步被更为长久有效的“经济手段”和“市场手段”取代。从眼下来看,一方面,必须遵从市场供求规律,让“增加供给”成为与“抑制需求”同等重要的调控手段。当前,针对重点城市供求关系紧张的局面,加大土地供应力度和再融资渠道的渐进式放开,以及加快完善土地流转和棚户区改造,都是有助于增加市场供给的举措。另一方面,由于房地产市场区域性很强,未来的调控措施必须因地制宜,和“一刀切”说再见。
温州松绑限购令并未被叫停已开了这样的先例,温州虽有其特殊性,但松绑限购的绝不会只此一家,同样可以肯定的是,在找到更好的调控替代办法之前,大多数一二线城市仍难以“松绑”。上海已经重申继续严格执行限购政策,北京则在酝酿推出自住型商品住房政策,以平抑房价。
除了抓紧完善房地产市场调控政策,建立房地产健康发展的机制关键还得靠改革。金融方面,通过拓宽投资渠道,让压在房地产的投资资金有更多更好的选择；推进土地制度改革,降低地价,也促使地方政府摆脱对土地财政的过度依赖；逐步建立房产税、交易税等房地产的税收体系,促进房地产市场的流通和房地产的去投资化。要尽早在房产税试点扩容、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度三大基础性工作上实现突破,为房地产调控的长效机制奠定基础。
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