[摘要] “如果用‘火爆’来形容部分二线城市的土地市场现状,那么北京和上海等一线城市就可以谓之‘疯狂’。”美联物业全国研究中心王晖向《证券日报》记者表示,2013年上半年楼市回暖加速后,各大开发商加快推盘节奏,手中楼盘的存量大量减少,加剧了开发商拿地的动作。
上海:总价地王218亿元 开发成本将超过300亿元
据《证券日报》记者不完全统计发现,从今年5月9日开始,截至到9月9日,上海的地王纪录被刷新了4次。
5月9日,远东新世纪股份有限公司以9.78亿元竞得世博园A09B-02地块,楼面地价超过4万元/平方米,成为上海新的单价地王。
不过,相对于这块体量较小的单价地王来说,在上海今年出让的地块中,规模较大的地块出让频率则较高,其总价地王纪录被刷新了3次,甚至连一向“不拿地王”的万科也夺得一块,而且颇有“你方唱罢我登场”之势。
5月29日,背后为北京K2地产的北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元获得上海长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块,溢价率达56.96%,成为上海2013年当时的新总价地王。
紧接着,7月3日,经过323轮竞价,位于上海浦东新区张江高科技园区中区的商住地块,最终被万科联合体以总价48.7亿元竞得,溢价率更高达90%,刷新了上述总价地王纪录。
然而,最为让业界关注的还是新鸿基以217.7亿元竞得的上海徐家汇中心地块。
9月5日,上海诞生年内总价地王,新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇中心地块,楼面地价37264.4元/平方米,溢价24.21%。新鸿基相关人士在接受《证券日报》记者时称,“我们暂时决定独立开发,不引入合作方。”
值得注意的是,同策咨询研究部总监张宏伟则向《证券日报》记者表示,新鸿基开发这块地王至少需要300亿元的成本,后续公司持有运营期间的市场培育期也将产生一些成本费用,这极大地考验开发商的资金承压能力。
广州:单价地王3.6万元/平方米
区域地价10年上涨20倍
据《证券日报》记者不完全统计发现,从今年5月6日开始,截至到9月9日,广州共诞生3个典型地王。
5月6日,佳兆业以总价18.7亿元,单价2.6万元/平方米的楼面地价夺得广州白云区同宝路地王。同日,佳兆业地产以7.9865亿元的高价拿下附近白云区沙太路梅花园宅地,剔除1.96万平方米配建面积,楼面价实为2.251万元/平方米。而这一区域自2009年以来已经成为地王的“集中营”。
此后,5月23日,在广州5月最后一场土地拍卖会上,越秀地产和恒大争夺海珠区南洲路大沙围地块,近112轮竞夺后,越秀地产旗下广州城建开发南沙房地产有限公司以24.6亿元击败恒大,夺得该地块。据悉,该地块折合楼面地价3.6万元/平方米,成为广州历史最贵单价地王。
当时,方圆地产首席分析师邓浩志曾向媒体表示,南洲路10年前房价在3000元/平方米以上,现在仅楼面地价就达到了3.6万元/平方米,估计项目售价在5万元-6万元/平方米,10年上涨20倍。在他看来,开发商已成“地奴”。
深圳:总价地王124亿元
前海区域开发前景待考
据《证券日报》记者不完全统计发现,从今年7月26日开始,截至到9月9日,如果把卓越集团拿下的深圳前海两幅地块拆分成单幅统计,华润置地以109亿元拿下的另一块前海地块则为单幅总价地王。
不过,考虑到卓越集团所拿地块的位置特征,其拿下的两幅地块则被业内认为是深圳今年的总价地王。
7月26日,卓越集团以123.69亿元代价力压绿地、华润等大牌房企,夺得深圳前海两宗地块,而这两宗地块合计则为深圳年内总价地王。卓越集团向记者表示,经过初步测算,51.89亿元的T201-0077地块,实际楼面地价约19300元/平方米;71.8亿元T201-0075地块实际楼面地价约20500元/平方米。
而华润置地所拿地块楼面地价则为楼面价21670元/平方米,且超过世茂报价90.99亿元,溢价率达62.2%,都超过卓越集团的相关指数。
对此,卓越集团相关人士向《证券日报》记者表示,目前公司自有资金充足,具备多种融资渠道,支持项目开发没有问题。此外,在卓越集团看来,项目开发前景较好,利润空间也将达到其预测水平。
不过,有分析人士认为,该幅地块为商业用途,其开发利润水平待考。
至此,据《证券日报》不完全统计发现,已经有11家房企不惜高价出击土地市场,斥资750亿元在一线城市圈地王“存货”。
事实上,综合上述情况来看,美联物业研究中心王晖向记者表示,近期开发商在土地市场的动作不断,充裕的资金是其拿地的底气。而这些资金一方面来自于销售现金,另一方面则来自于今年上半年房企海外融资金额大增。
同时,《证券日报》记者也注意到,部分房企以联合体方式竞得地王地块,合作开发,减缓地王对企业资金压力和开发风险。
不过,地王命运一向多舛,上述地王最终命运如何,开发商能否顶住资金压力,顺利开发销售,且回收一部分利润,还有待观察。
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