[摘要] 自2003年第一轮房地产调控以来，地产商在各种限制性政策的狙击之下，不断突破创新寻找新的融资通道。其中万科更遍尝各种融资方式，在房地产金融领域和调控下的市场中占得先机。比之房企目前多用的海外发行票据、信托、私募融资，万科入股徽商银行，更为高明的思路则是，不仅仅是向金融机构和投资者借款……
“寻找更多更便宜的钱”，这是房地产行业永恒的主题之一。
自2003年轮房地产调控以来，地产商在各种限制性政策的狙击之下，不断突破创新寻找新的融资通道。其中万科更遍尝各种融资方式，在房地产金融领域和调控下的市场中占得先机。
比之房企目前多用的海外发行票据、信托、私募融资，万科入股徽商银行，更为高明的思路则是，不仅仅是向金融机构和投资者借款，而是将地产与金融业务打通了，无论是社区金融还是供应链金融，其产业链条均向上延伸。
调控十年，即是一部房地产金融的进化史，直接融资渐渐成为主流。随着房地产行业业务向商业地产、旅游地产、养老地产等领域细分，其与金融的融合趋势也进一步加强，产融结合呼之欲出。
这两年，困扰很多房企共同的压力就是：资金链。除传统的银行贷款、证券融资外，目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式，还有房企海外上市，甚至将融资渠道瞄准房地产金融，也就是通过收购或者与银行的合作，拓宽融资渠道。
这种趋势最近一两年出现，但在上个月开始，被广泛关注，不管是万科认购徽商银行股份有限公司，还是越秀地产预购香港创兴银行等等，都在市场上一石激起千层浪，成为行业讨论的焦点，很多业内人士认为，这种合作模式，将引领行业融资模式创新与相关金融产品创新，在运作过程中也需要把控风险。
除此之外，上市房企对土地市场的争夺一直没停歇，有品牌房企回归核心城市，也有一些城市对一线城市的深入布局，总之，地王频出。另外一个亮点就是房地产板块的表现，上个月的最后一天，受政策面影响，当天房地产板块走强。
关键词
房企与银行联姻 更好地拓宽融资渠道
10月31日，万科发布公告称，公司拟通过旗下子公司作为基石投资者，参与徽商银行股份有限公司H股在香港联合交易所的首次公开发行，预计此次认购的股份数量不超过8.84亿股，最终认购结果将取决于实际发行情况。值得注意的是，当天，新华联发布关于参与筹建民营银行的提示性公告，称湖南省人民政府已正式向国务院推荐新华联为湖南省长沙市拟设立民营银行的发起股东之一，目前拟持股10%。
而在此前一周，越秀地产母公司越秀集团正式对外宣称，越秀集团将以116.44亿港元收购香港创兴银行75%的已发行股本，若能实现，将成为四年以来首宗内地企业对香港银行的并购案。
其实，早在8月底，绿地集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。
房企和银行的联姻还不仅仅止于此。据有媒体报道，自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、星河集团等涉足银行业。
同策咨询研究部总监张宏伟：从发展趋势来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。
富滇银行金融专家屠强：房地产金融在欧美国家早就在发展了，在中国这几年才被关注，房企与银行联姻，可以说是为了更好地拓宽融资渠道，因为房地产业的两大元素就是金融与土地，缺一不可。房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系。一方面房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持，另一方房地产行业又成为金融业新的增长点。金融业在支持房地产行业的发展过程中也为自身的发展开辟了广阔的前景。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。
关键词
土地市场 品牌房企争夺一二线城市 “地王”频出
今年三季度以来，土地市场比较活跃的当属诸多的一二线城市，“抢地潮”在轮番上演，诸多品牌房企在向这些核心城市布局，还频出“地王”。
以北京为例，还分出三类型的拿地企业，首先是万科一类的传统龙头企业，其今年以来单独及联合其他公司在北京拿地共8次，总土地面积126.26万平方米，共支付土地出让金88.71亿元;二是绿地等低调国企央企，尽管也达到8次之多，新增土储总面积达48.33万平方米，共支付土地款项55.84亿元，当年所拿多非热门地块，因此并不为外界广知，但低调之下其在京快速扩张战略明显，类似的还有拿地5次的北京城建和首开、保利等等;三是融创、恒大等急于回归一线城市而不计成本的企业。其中融创及其联合体虽拿地仅3次，但频频染指地王，拿地金额高达62.2亿元;今年首次入京的恒大连续两次出手政策性地块，土地体量达60万平方米，支付土地出让金76亿元;此前在京项目不多今年却一反常态疯狂负债拿地的泰禾，目前共花了63.35亿元扩大在京土储36.86万平方米。
再看其他城市，越秀地产也比较活跃，继今年9月初以总价90.1亿元夺得武汉双料地王后，越秀地产10月31日在土地市场再下一城。该地块位于广州市萝岗区云埔工业区，当天，该地块还得到了保利地产、万科、绿地集团的垂青，最后被越秀地产以43.5亿元价格、溢价45%拿下，成为萝岗区新“地王”。
而就昆明这样的三线城市，这两个月土地市场比较冷，据业内人士王女士介绍，“10月份土地市场供应比较少，并未上市房企在昆明拿地。”
张宏伟：当前，上海、北京、杭州、武汉等各地地王频出，这有可能进一步推升地价上涨的预期，从这个角度来讲，地王频出有可能进一步倒逼土地市场调控转型长效调控机制。从短期内来讲，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是，这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多方面入手，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。
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房地产板块 政策因素刺激走强
10月31日，沪深两市走弱，而房地产板块却表现活跃，当天开盘后集体上扬。该板块当日整体上涨0.79%，位居23个申万一级行业首位。
数据统计显示，昨日在132只可交易的房地产个股中，有82只实现股价上涨，占比62.87%;而跑赢沪指(昨日沪指下跌0.87%)的有102只，占比77.27%。其中，昨日房地产概念股东方银星、新华联、阳光城涨停;泰和集团(6.26%)、金科股份(5.91%)、大龙地产(4.97%)、沙河股份(4.55%)、荣盛发展(4.37%)、S舜元(4.17%)和南国置业(4.01%)等个股涨幅均超过4%。四大龙头招商地产、保利地产、万科A、金地集团皆涨逾3%。
就在3个月前的7月31日，当天房地产板块一度表现强劲，主要是受到在中央政治局会议强调“稳中求进稳中有为，保持房地产健康稳定发展”的利好影响下，板块整体大涨1.80%，当日有5.4亿元资金净流入，均排名两市行业首位。
对于房地产板块而言，阶段性出现的涨跌与经济发展态势或者政策面的刺激有关。
业内人士刘先生：10月份股市行情有些黯然收场的味道，但是房地产板块却在最后一天走强，受到了政策面的影响。中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。同时提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。
此外，实时相继披露的房地产上市公司三季报显示，超八成房地产企业三季度盈利，近六成公司实现三季度归属母公司股东的净利润同比增长，也成为房地产板块走强的推手之一。
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