[摘要] 如果用一个字描绘楼市的特点，“涨”字可能首当其冲。但同样的房价上涨，原因却是多种多样。全面理性地看待房价上涨的动力，有助于认识房地产调控的复杂性。后市调控必须注意“远近结合”，综合施策，精准发力，实现市场平稳健康运行。
上海：房价“涨”原因多应综合施策
（来源：新华网 记者：叶锋）如果用一个字描绘楼市的特点，“涨”字可能首当其冲。但同样的房价上涨，原因却是多种多样。全面理性地看待房价上涨的动力，有助于认识房地产调控的复杂性。后市调控必须注意“远近结合”，综合施策，精准发力，实现市场平稳健康运行。
以上海为例，采访相关部门和业内人士，发现房价上涨至少有七方面原因：
供求关系。近年来上海楼市供应量变化不大，但需求加大。统计数据显示，2011年、2012年上海新建商品住房新增供应均在1100万平方米左右，今年预计也能达到这一水平。需求方面，前两年市场化新建商品住房成交面积分别为682万平方米、863万平方米，但今年以来需求明显增加，前三季度成交面积已达825万平方米，预计全年将达到1100万平方米。
货币供应。上世纪90年代日本房地产泡沫破灭、2008年美国“两房”危机等，均与货币供应量有关系。据统计，以2012年9月为基数，今年9月我国M2增长14％、M1增长9％、M0增长6％；若以2012年1月为基数，则今年9月M2、M1和M0的增长率分别为26％、16％和－6％。不少业内人士认为，本轮热点城市房价上涨，与货币供应量关系密切。
市场预期。住房从民生属性看是生活必需品，从经济属性看又是投资品。目前我国资本市场不活跃，居民投资渠道单一，居民将购房作为应对货币贬值、物价上涨和资产增值的渠道。同时，市场对未来房价上涨预期较为强烈，加上部分媒体炒作的放大效应，加剧了一部分购房者的恐慌心理。
刚性、改善性需求较旺盛。据统计，近年来上海每年新增结婚家庭近14万户，其中相当部分需要购房。另外，目前上海常住人口人均住房居住面积为17．3平方米，仍有相当部分的居民家庭住房面积较小、住房不成套、配套设施差。随着收入增加，这部分居民家庭改善住房需求强烈。抽样调查显示，每年上海有住房改善性需求的家庭占全部家庭的12％。
地价上涨。上海市统计局数据显示，前两年上海居住用地交易价格指数分别上涨13．4％、3．7％，而今年前三季度上涨20．2％。上海中心城区土地价格上涨，主要是由于旧改拆迁成本上升较快。据抽样调查，按拆除面积计算，市中心一些区旧改征收补偿标准3年间上涨了80％。
房屋均价上升及住宅品质提高。去年年底以来，上海中心城区一些高档楼盘加大推盘力度，带动均价上扬。均价上升对房价指数影响不大，但会对居民购房心态造成直接影响。另外，上海今年加快推进住宅产业化，外环内、外环外的全装修房比例分别要求达到60％和30％，节能环保门槛也在提高，带动了建安成本上升。据统计，去年上海住宅每平方米平均造价达到4304元－6651元。
租赁市场影响，近年来上海住房租金涨幅有加快趋势。据上海市二手房租赁指数办公室统计，去年上海全年住房租金上涨3．7％，今年前三季度同比上涨6．6％，这反过来也会推动房价上涨。
日前，上海出台了抑制房价过快上涨的七条措施。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，将进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，不断完善房地产市场体系和住房保障体系。
“房价上涨原因的复杂性，决定了调控的复杂性。既要坚持房地产调控改革不动摇，让市场在资源配置中起决定性作用，也要更好发挥政府作用综合施策，构建起以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”上海市房地产科学院副院长严荣说。
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广州房价调控目标难完成 政府限购政策加码
（来源：大智慧阿思达克通讯社）继深圳、北京、上海之后，广州也加入了房价调控阵营。18日，广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》。意见将外地人购房的社保或个税缴纳年限由2年增至3年，二套房首付比例也由60%增加至70%，进一步加紧限购，业内称为“穗六条”。至此，北上广深全部加入调控大军。
前10月，广州新建商品住宅价格同比涨幅一直在20%以上，10月份环比涨幅更是居一线城市首位，多位业内人士向大智慧通讯社表示，此次广州政策出台主要是由于调控压力，目的在于向市场表明调控决心，以期改变市场预期。
措施：二套房首付提至7成，外地人要缴3年社保或个税
此次“穗六条”的出台，加高“限购”门槛和提高二套房首付比例最值得关注。
意见的第三条提出，要抑制不合理住房需求。自意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
而此前广州的规定中，非广州户籍的居民在广州购房只需要连续缴纳2年社保或者个税。
意见的第四条则提出，人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。
此条意见的落实则表现为将二套房首付比例由60%上调至70%。意见出台的当天，人民银行广州分行发布《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》，《通知》调整了第二套住房贷款的首付款比例，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。
《通知》还提出，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行首付款比例30%的规定，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。
影响：长期影响尚待观察，短期会冷却楼市
对于“穗六条”的影响，严跃进告诉大智慧通讯社：“此类政策的意义在于进一步强化政府在此领域的决心。未来的效果仍需要坚定执行后才可评价。”
有专家说，广州出台此政策，表明了三点。一、政府对于平抑房价上涨的决心没有变。在打击投资投机型市场需求、理顺供求矛盾、以及在购房资格的排队上，都将会进一步收紧调控措施。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，此次广州调控主要意义在与改变市场心理预期，广州楼市短期内会出现一段时间的冷却。
谢逸枫说：“政策对于广州楼市的影响莫过于购房者的心理预期转向短期观望，房企放慢推盘速度,商品房成交放缓,市场陷入僵持局面。一旦无新的调控指示与文件，楼市必重新呈现火热的局面。基本上可以判断，“穗六条”无法对房价产生实质上的威慑力与作用，更加不会导致楼市长期震荡。”
原因：年度调控目标完成难度巨大
业内人士分析，房价调控压力加大是此次广州出台调控政策的最重要原因。
在广州年初公布的14号文件中，广州的房价调控目标是，新建商品住房价格涨幅要低于全市年度城市居民人均可支配收入实际增幅，有业内人士称，如果达成这一调控要求，广州房价同比上涨的速度就不能超过7.5%。
但是在国家统计局昨日公布的《2013年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》中，10月份，广州新建商品住宅价格，环比上涨0.09%，同比上涨20.6%，在北上广深四个一线城市里面环比涨幅，同比涨幅排名第三。
此前广州的房价涨幅一直居高不下，根据国家统计局的数据，1-9月广州市新建商品住宅价格同比上涨20.2%。
谢逸枫对此向大智慧通讯社表示，“广州年度调控目标完成的难度巨大，为了缓解各方压力，广州不得不出台调控政策。”
严跃进告诉大智慧通讯社：“在房价上涨的预期下，广州未来抑制房价的任务依然艰巨，出台政令，有助于改变市场预期。”
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