[摘要] 中国房地产有没有泡沫呢？这个回答是一定有泡沫，但是是不是泡沫大到像一些西方经济学家断言说中国马上就要崩盘，或者是很快就要崩盘，这个我觉得这个没有必要，这个肯定是不真实的。
主持人：关于中国的房地产的泡沫，到底究竟您的观察是什么？
王健林：中国房地产有没有泡沫呢？这个回答是一定有泡沫，但是是不是泡沫大到像一些西方经济学家断言说中国马上就要崩盘，或者是很快就要崩盘，这个我觉得这个没有必要，这个肯定是不真实的。那么而且按照咱们国家的规划，每一年要增加一个百分点的城市化率，15年左右，咱们的城市化就要到70%，那你每年就差不多有1500万人左右要进城，还不包括城市里新增的，自然增长的这些人口。所以这个对房地产是有真实需求的，只不过局部看，有的地方局部泡沫比较大，比方说像温州，比方说像常州可能局部泡沫比大。整体看，我觉得中国房地产泡沫没有到严重到马上要崩盘的局面，这完全是西方夸大。
主持人：唱衰中国的声音。
王健林：不能完全看出他们是唱衰中国，还有一点就是不了解，他们是站在中国以外看中国，和我们站在中国看中国是不一样的。
主持人：那我们再来看另外一个举动，比如说李嘉诚，也包括近期的SOHO，他们都会有一些卖出国内资产的动作，是不是这个以实际行动来表达他们的观点呢？
王健林：我觉得这个过于杞人忧天了，中国的城市房地产价格，特别是大中城市的房地产价格，我一直认为10到15年内还依然是有上涨的态势的，很简单作为世界第二经济大国，10年以后的世界经济大国，作为像北京、上海、广东这种，数千万人口的地方，超大型城市，它的房地产价格，不要说跟东京、香港完全一致，至少要达到其中相当比例的高度，比如相当于他房价的70%，那这个比例是应该有的，这个是大家看得很清楚的。所以李嘉诚先生套现是为了他自己认为更好的经济收入，SOHO套现根本就不能与之一提了，所以我觉得不能因为一两个企业，比如万达可能也不定在什么时候也卖一些资产来套现，然后用现金来投资我们更愿意投资的领域。但是不能把它过度解读，特别因为这些人物所处的地位身份影响力，就认为是不是中国的房价就开始要往下跌了，我不这么看。
主持人：那我能不能请您做一个大胆的预测，10年之后，以北京为例，北京的房价会怎么样？
王健林：我不是预言家，我不能说它一定多少，但我可以给一个趋势，15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势。
主持人：那上涨的幅度呢速度呢？
王健林：速度估计不快，为什么呢？现在国家已经认识到房价过分上涨带来的危害，吸收更多的资金进入这个领域，不能只是实体企业，而且是我们泡沫风险，泡沫累积越大，各种各样的理由都不能支持这个房价过快上涨，所以今后我觉得应该是一个缓慢上涨的过程。
主持人：缓慢的标准是？
王健林：缓慢比如说跟GDP同步，这就是标准，跟我们的人均收入，跟我们的GDP相适应，其实今年已经大大超乎我们GDP增长幅度和人均收入增长幅度，你看北上广都是21%以上，其他城市基本上都超过10%，这个其实有点过快了。
15年后中国房地产开发市场将萎缩
主持人：外界很多人有大呼看不懂的地方，就是不理解你们的资金链是怎么转起来的，就是万达哪来那么多钱，就是如果你们自己没有银行的话，你们哪来那么多资本呢？
王健林：其实办银行恰恰对我们反过来是一个制约，如果办了银行，按规定股东不能再里边贷款的，这是原则，所以说我觉得办银行不是解决我们资金的一个渠道，这个理解是完全错误了。至于我们的模式外界人看不懂，可能恰恰就是大家都看不懂，所以我们发展的再好的，所有人都懂得怎么干，所有人都知道怎么去干，可能我们就不会这样现在一枝独秀。在这个领域，在中国这个商业地产领域里面，我们是只有，没有第二的，我们这个每年可以有五百万平米的竣工，可以开二十几个广场，十几个酒店，第二名可能一年一个可能也比较困难。我跟你说一个比例吧，假如一百块钱，我们讲总投资这一个广场假如总投资50亿的话，差不多我们自己的钱20%，大约占总投资的20%到30%，就买地这部分钱是一定要拿的，这个是每一年我们大概比方几百亿买地，这个是我们自己几十年积累下来的结果。这个现金流是有拿出钱买地，买地办完市政就可以获得银行贷款，这个时候就可以支持建设到可以销售的程度。
这个时候我们和银行两者相加的钱，大概也就是占总投资的50%。 50%左右的钱是来自于预售，就是销售，其实这个支持项目把它完全建成，绝大部分的钱，大部分，或者至少过半的钱是来自于销售。销售的钱你拿回来，支持把这个楼完全盖完，所以最后到竣工的时候，那我们一算账，我销售产生的利润差不多接近甚至等于我这个物业的总造价，这样我就不需要增加更多的贷款，所以我就可以发展的非常快。
或者比方说，即使我这个物业二十万平米，假如说十个亿的成本，我现在还缺三个亿，我自己开发的净利润有七亿，还缺三个亿，那简单我的物业可以金融抵押贷款，我的物业再去抵押贷款，又获得了相当强的资金的能力，所以我为什么能够这么快的发展，一个是我们在世界上创立了独立的一种模式，不动产加房地产开发，两者结合，不是简单的不动产，是买地建设投资的现金逐渐回来，那完了，那支撑不了，一年开一个也了不起来，
第二个部分呢，我有巨量的每年的不动产进账，这个又可以去抵押贷款，获取更大的现金流，物业竣工的越多，我抵押的就越强，所以这两个部分一结合，就在世界上创造一个全新的模式，我们可以神话般的速度来发展。不然的话，哪一个银行，如果你今年100亿，明年500亿，后年1000亿在这个银行贷款，任何银行会怕的，不会给你贷款。
主持人：您知道吗？您这个模式我听下来，我觉得杠杆还是蛮高的，会不会带来风险？
王健林：杠杆应该这么说，可能比纯住宅房地产略小，因为什么呢？因为你这个买地当中，还有一部分是不能销售的，毕竟变成持有物业，所以杠杆率这个是低于纯住宅房地产的，但是一定是有杠杆，这是肯定的，这个高速运转能不能继续走下去，就是取决房地产市场的前景，取决房地产的发展趋势，如果10到15年，中国房地产还能够保持一个匀速还是保持现在规模往上走，这个模式是没有问题的。如果到真这个房地产趋势到2020年，假如说一点不能走，房地产卖不动，那我就一定去转行再转型，我们再做别的模式，或者那个时候我们不动产已经上市，从资本市场拿钱，还是支持可以走，可能速度会慢下来不像现在这么快，而且我为什么现在一定要坚持研究在开发记录上加不动产模式，就是预期房地产迟早有萎缩的一天，看全世界的不动产，看世界的房地产的历史，基本上在50年就终结，任何多国家都是房地产发展了四五十年就萎缩，香港过去一千多家房地产公司现在就十家八家，开发量每年很少，为什么呢？这个市场上还有，但是市场规模急剧萎缩。
主持人：中国还有多少年？
王健林：中国我估计这方面的市场15年左右，我的判断就是城镇化率到70%，这个市场就萎缩了。
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