[摘要] 国家统计局日前公布10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与2012年同期相比，新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有69个，价格下降的城市有1个。涨幅最高的是上海为21.4%，北、上、广、深4个城市的房价涨幅同比已经连续两个月超过了两成。
房地产长效机制指向"市场化"行政调控政策不会马上退出
（来源：中华工商时报）国家统计局日前公布10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与2012年同期相比，新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有69个，价格下降的城市有1个。涨幅的是上海为21.4%，北、上、广、深4个城市的房价涨幅同比已经连续两个月超过了两成。国家统计局城市司高级统计师刘建伟则认为，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨与2012年同月对比基数相对较低有一定关系。初步测算，2012年10月70个大中城市新建商品住宅同比价格下降1.1%。
值得一提的是，新建住宅价格中，一线城市连续两个月同比价格涨幅全部超过两成，分别是上海21.4%、北京21.2%、广州20.7%、深圳20.6%。此外，厦门、南京、沈阳、福州、太原、郑州等17个城市同比涨幅超过10%。北京中原地产市场部研究总监张大伟指出，一二线城市聚集了过多资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。对于未来房价走势，张大伟表示，目前影响房价上涨的因素依然存在，如果在2013年楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。
三中全会为高房价开药方
十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）中对房地产调控内容不多，但房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施都有涉及，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革以及加快推进住房保障和供应体系建设等。与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，这些举措核心是通过市场手段平衡供需。
长期以来，地方政府垄断了供应端所有的土地出让市场，但土地资源紧缺以及土地财政的制约，单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求，也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。
目前，广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已展开农村土地集体入市的实质性试点，专家分析，农村集体土地入市顺利实现，大量低成本闲置的农村建设用地，将极大平抑土地市场价格，为火热的房地产市场浇上一盆冷水。
另一引人关注的改革是在税费领域，数年来“只听楼梯响、不见人下来”的房产税改革被明确，将成为在房地产市场领域理顺供给、持有和交易环节的改革突破口。中山大学财税系主任林江表示，房产税的改革将不会是单纯在住房保有环节的征税，而是将全面协调房地产领域的税费改革，通过增加持有成本挤出闲置存量资源。
放权市场应对“越调越涨”
十八届三中全会中明确提出“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用”，未来我国经济活动中市场化的决定性作用更为明确。在未来房地产制度的长效机制顶层设计中，市场化将是主要的方向。长期来看，未来一二线的行政性地产调控措施也有望放开，房地产市场进入良性发展轨道。这预示着未来房地产调控的去行政化是大势所趋。然而，房地产市场化的前提是保障到位，因此保障房建设和管理加速完善更加迫在眉睫。上周，北京公布首批自住型商品房规划，建筑面积约144.7万平方米，可推出房源16020套，多层次供应体系正在加快建立。
财税改革、土地制度改革和新型城镇化建设均为长期工程。城镇化仍是房地产行业持续发展的推动力，《决定》明确提出“健全城乡发展一体化体制机制”、“完善城镇化健康发展体制机制”、“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民”。户籍制度改革将使更多的农村居民成为真正的市民，农民财产性收入的增加将提高农民的购买力。新型城镇化建设将继续为房地产行业带来巨大的需求，成为房地产行业持续发展的推动力。
同时，也有很多专家表示，虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋，但中国一直执行的行政调控也不会马上退出。
一线城市楼市调控全线收紧
广州继深圳、北京、上海之后发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（下称《意见》），指出进一步从加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、抑制不合理住房需求、提高第二套住房贷款的首付比例、引导开发企业理性定价等5个方面继续稳定住房价格，保持房地产市场平稳健康发展。同时增加住房与土地供应。
此外，广州继上海之后，成为第二个收紧限购政策的城市。《意见》指出，限购范围将从之前非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从1年调整为3年。这意味着，需在购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
同时，《意见》指出，根据房价控制目标和政策要求，将进一步提高第二套住房贷款首付比例至不低于70%。这意味着，一线城市将第二套住房贷款比例全部提升为70%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2014年，一线城市与发达的二线城市，城市经济聚合效应还将继续，房地产市场交易活跃，尤其二手房市场将逐步成为市场交易主体，房价涨幅将继续保持15%左右。三、四线城市，新房市场将成为吸纳“城镇化”人口的主要阵地，由于土地供应相对充裕，加上各项行政制度的规范与落实，部分城市房价涨幅将有所缓解，价格涨幅将维持在10%左右。
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三中全会《决定》勾勒房地产长效机制雏形
（来源: 新京报）十八届三中全会不再提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，如农村土地流转改革、推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现。张斌/CFP
《决定》强调市场的决定性作用、建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等，都将影响房地产行业的发展
“人们不应该只关注政府是否对房地产市场进行调控，更应该重视长效机制的建设。”谈到十八届三中全会对房地产行业的影响，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮这样表示。
11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称“《决定》”）公布。在房地产领域内，《决定》也引发广泛关注。不少业内资深人士认为，《决定》没有提及房地产调控，但《决定》强调市场对资源配置的决定性作用，在建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等方面的提法，都将影响房地产行业的发展。
长效机制雏形显现
陈淮认为，目前政府同房地产行业的关系就好比医生和病人的关系。房地产市场仍然需要政府进行监管和调控，只不过调控手段会有所改变，更向市场化靠拢。
在业内人士看来，《决定》从深化改革的指导思想到财税、土地、宏观调控等方面的具体决定，折射到房地产就勾勒了房地产长效机制雏形，有关条款分别关联房地产市场的价格形成、土地供应、融资渠道、税收调节等。
在价格机制方面，要完善由市场决定价格的机制。在土地制度方面，建立城乡统一的建设用地市场。在税收制度方面，决定提出加快房地产税立法并适时推进改革。在金融市场方面，决定提出要允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构，健全多层次资本市场体系。在宏观调控方面，决定提出，健全以国家发展战略和规划为导向、以财政政策和货币政策为主要手段的宏观调控体系。
北京工商大学证券期货研究所所长胡俞越在接受记者采访时表示，此次三中全会，事实上不再提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，有两大亮点。一是农村土地流转改革和推进城镇化进程，一是提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现。
行政性调控或不会立即退出
三中全会全面深化改革的决定，让许多房地产行业业内人士看到长效机制的雏形。不过具体到当下的楼市调整政策，一些业内人士认为迅速退出的可能性很小。
房地产商会联盟执行主席顾云昌就认为，不同的城市面临不同的情况，在北京、上海等一线城市，限购、限价政策不会立马退出。
万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，“限购肯定不会退出。”毛大庆认为，对于限购的理解，不能仅局限在房地产领域，限购有调节城市人口资源配比的考虑。十八届三中全会也提出，严格控制特大城市人口规模。综合考虑，限购举措会在相当长的时间内存在。至于限价等调控手段可能会退出，需要调控压力的缓解等为前提。
北京一家上市房企董秘也对记者谈到，三中全会决定的影响应是逐步体现的，不会立竿见影。例如建立城乡统一的建设用地市场，具体到地方，怎样落地，会有多大的新增规模，都需要观察。
关键词 建设用地
土地制度改革尚需突破
十八届三中全会通过的《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。业内人士认为，农村集体经营性建设用地可以做厂房、商业市场甚至旅游设施，但是不可能做住宅，短期内不会冲击城市房地产市场供求结构。同时，备受关注的小产权房问题，因牵涉宅基地，不属于经营性建设用地，目前依然无法进入流转。
楼市土地供应不会快速增加
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，农村集体经营性建设用地在农村集体用地中的比例很小，其中不少已经建设了厂房、商业等，真正能进入流转的就更少了。“比例说不好，但相对很少”。
华远地产董事长任志强日前也表示，十七届三中全会曾提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，从逐步建立到建立，需要先修改土地法，如果不修改土地法，很难实现这一目标。因此前面有两个限制性条件，个符合规划，第二个是严格控制用途。
在业内人士看来，集体经营性建设用地出让、租赁、入股，涉及所有权和使用权的问题。集体所有性质不能发生改变，使用权分离，但依然只能是集体经营性建设用地，可以做厂房、商业市场甚至旅游设施，但是不可能做住宅，因此对于增加商品住宅用地供应，目前来看还有很远的距离。
有研究中心也认为，在目前体制下，农地不可能完全跳开地方政府卖给城市的消费者建造商品房。土地流转改革短期内不会冲击城市房地产市场供求结构，但有利于促进农民市民化，对城市市场需求规模增加有正面作用。
目前已开展土地流转试点的广东、安徽等地，流转土地用途不包括商品住宅建设。
土地制度改革大幕逐步拉开
虽然目前可见的农村集体经营性建设用地流转不会直接推动商品住宅土地供应，但不少人士还是表示了乐观的看法。从五年前的“逐步建立”到这次的“建立”，十八届三中全会展现了中央推动土地制度改革的决心。
邹晓云就认为，农村集体经营性用地流转推进，有望成为真正意义城乡土地统一市场平台建立的开端。一旦试点推进顺利，资金进入这一领域，而又没有出现什么问题，这可能会带动更多的农村集体建设用地入市。
北京工商大学证券期货研究所所长胡俞越认为，在未来城乡统一建设用地市场真正形成后，才会加大土地供应量，从而缓解土地供应不足和住房需求的矛盾。
对于现存的小产权房问题，北京房地产业一位资深人士对记者表示，小产权房在目前的政策体系下没有新出路。小产权房牵涉宅基地，不属于经营性建设用地，依然无法进入流转。但在未来土地制度试点、改革的深入的情况下，小产权房或许会有新出路，“但路途遥远”。
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一家房企高管在接受记者采访时谈到，目前的农村土地流转还谈不上和房企的直接关系。从决定出台到地方具体配套政策出台还需要一定时间。在北京，主流住宅开发商从中受益有限，目前也谈不上对于购房者有怎样的影响。
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