[摘要] 自2006年贵阳的第一大盘山水黔城开始，贵阳的大盘开发就一直没有离开过人们的视线。贵阳世纪城，花果园，未来方舟，大川白金城等大盘都因全资源配套设施的营造，如社区内的商业、教育、休闲等生活配套，社区外道路、出行等交通配套而备受购房者的青睐。
自2006年贵阳的大盘山水黔城开始，贵阳的大盘开发就一直没有离开过人们的视线。贵阳世纪城，花果园，未来方舟，大川白金城等大盘都因全资源配套设施的营造，如社区内的商业、教育、休闲等生活配套，社区外道路、出行等交通配套而备受购房者的青睐。
随着山水黔城、贵阳世纪城等大盘入住率的不断提高，这些居住着数万人的社区所暴露的物业管理问题也愈加明显。我省的物业管理经过近二十年的发展虽然得到了一定的提高，但管理水平一直以来差强人意。而目前贵阳在售的楼盘中，百分之八十都是五十万方以上的大盘，物业管理的水平显然已经无法跟上大盘的发展脚步，破解贵阳大盘的物业管理难题已迫在眉睫。
安全没保障卫生成难题 大盘物业管理问题频发
记者走访了贵阳世纪城、山水黔城等居住着上万人的超大社区发现，安全、卫生是目前居住在这里的业主们最为关心的两大问题。家住世纪城龙祥苑的颜女士告诉记者，她的车停在自家停车位上就被人用刀先后划过两次，光修车就花费了两千多元，而遭遇这个经历的人远远不止她一个。她说，他们那个小区居住着上千户人家，可是停车场的主入口处经常看不到一个保安，社区外的闲杂人员可以随便自由出入小区和地下停车场，门禁系统如同虚设。业主给物业反映几次这个问题最后也是不了了之。另一位居住在同一小区的秦女士向记者诉说了她的一次“历险记”，由于工作原因，她经常会在晚上10点左右回家，但地下停车场长期没有保安执勤，自己买的停车位离电梯又有点距离，所以很害怕，有次下车快走到电梯处时，有四个社会青年踢着个啤酒罐子朝她走过来，吓得她一路小跑跑到楼栋的一楼才敢乘坐电梯，从此之后她都不敢在停车场的负一楼等电梯了。
这样的安全问题同样困扰着家住在世纪城龙泽苑27栋的业主们，一位不愿意透露姓名的女士告诉记者，她居住的这个单元内就开了两家旅馆，经常有陌生人按错她家的门铃，安全问题根本无从保障。她很纳闷住宅小区内怎么可以开旅馆，所以向物业反映过这个问题同样也是没有更好答复。此外，本报曾报道过世纪城小区地下停车场垃圾堆积如山的问题，对此家住龙佑苑的杨先生说，现在小区的垃圾问题得到了一些改善，但是由于小区居住的人比较多，而保洁人员就这么一两个，所以卫生问题还是很多。在该小区的垃圾堆放点，一位正在用垃圾清运车清运垃圾的工作人员告诉记者，原则上他们每天都要清运垃圾，但由于垃圾清运车不够，更重要的是和环卫站的衔接出了问题，环卫站的垃圾未清走，他们世纪城的垃圾也就产生了堆积。
如此这些只是大盘物业管理暴露问题的冰山一角。在贵阳大大小小的楼盘中，物业管理都存在这样或那样的问题亟待解决。
不规范 效益低 缺人才 贵阳物业发展的老大难
据贵阳市物业管理协会副会长何学余介绍，贵阳目前共有物业管理企业300余家，从业人员上万，伴随着物管行业的快速发展，贵阳缺乏高素质的物管人才、物管企业管理不规范、效益低的弊端日益凸现。
自1994年贵阳家物业管理公司成立以来，近二十年来贵阳的物业管理有了较快的发展。虽然物管行业成长较快，但贵阳的物管行业水平仍然较为落后，管理水平差强人意也已经扬扬数十年了。相对于外省一些发达城市，贵阳物管企业存在不规范、效益低、高素质人才缺乏等弊端，加之贵阳物管公司百分之八十都“出生于”开发商，物业管理没有真正走入市场化运作，使得开发商的遗留问题易造成业主与物管的纠纷，阻碍了物管行业的发展。现在贵阳大盘越来越多，特别是到了后期，房开撤走、资金投入减少，随着物价不断上涨，特别是人员成本日益增加，收费率不足，业主只有需求但不愿付费或多付费的观念还没有转换过来等问题，加之贵阳物管费用近几年都没有调整，所以一些物管公司只能采取减员增效的办法，这也成了贵阳物管行业发展的一个诟病。
贵阳各大物管公司普遍面临的这一矛盾：物管行业由于工资低，很难吸引高素质人才，整个贵阳物管行业人员素质普遍低下，而且已经形成了一种恶性循环；而现在房地产开发的发展水平却远远高于物业发展水平，如现在一些互联网服务平台的应用，一些云生活理念的引入，这些对物管人员的素质提出了越来越高的要求，在这种情况下，物管公司管理人员的服务水平就难以达到业主要求，从而导致业主的不信任，大盘则表现更甚。
业主素质良莠不齐 无执法权 物业喊苦 我们也难
大众所周知，目前业主和物业、开发商之间往往矛盾重重。如果在小社区里这个问题还好解决的话，那么在几万人的大社区里就不能不令人担忧了。大盘因为住户众多，业主素质往往良莠不齐，小区内如出现的违规违法行为由谁来执法也成为了当下物业管理的一大难题。
据统计，在贵阳的各大盘销售中，百分之四十左右的购房者来自于贵阳本地，百分之四十来自于我省的各大地州，其余则为外省市购房者，业主素质自然良莠不齐。贵阳世纪城的一位物管人员告诉记者，小区内的部分素质较差的业主，经常把垃圾直接扔在电梯内或者楼道上，更甚者直接在地下停车场电梯边上小便等，这无形当中也增加了小区的保洁难度。作为贵阳老牌高档社区的中天花园，虽然物业管理在业内有口皆碑，但也同样面临这样的问题。相关工作人员说：随着小区内的私家车越来越多，区内交通问题令人头痛，物管企业没有执法权，只能疏导，遇到素质差的业主，往往不服从指挥，甚至和物管人员发生冲突。而交通管理部门并不管小区内的交通。这个问题一直以来困扰着小区。
“贵阳物管的处境的确很艰难、物管的确很难做，但物管公司在面对困难的同时，应该考量一下自己是不是真正按照市场规律来运作。百万方的大盘，它担负着城市营运的功能，其管理并非简单的”服务升级“所能解决的，简直需要一个小政府才行。许多社会责任加在物管头上后很难满足业主需求，化整为零，独立管理的打法目前来说尽管行之有效，但没有一只训练有素的专业的物业管理团队和先进的管理体制，以及相关法律法规的保障，恐怕难以胜任。”贵阳一知名地产经理人对此有自己的看法。
大盘众多 贵阳物业承受之重
除已完全交付的贵阳世纪城和山水黔城，贵阳在售的花果园、未来方舟、大川白金城、优品城邦、中铁国际旅游度假区、美的林城、万科城、碧桂园、北大资源梦想城、尚湖城、中铁国际城等等都是过百万方的大盘，这些大盘的热销和部分组团的交付使用，都会直接拷问贵阳整个物业管理水平，责任之重令人担心。
“目前贵阳楼盘的扩张速度较快，而物业方面并未有相关的管理模式，因此针对大盘物业管理质量较差的问题并不是一时能解决的。”贵州合富辉煌房地产公司的市场部总监向涛认为，由于部分业主对物业管理认知不够，他们提出的要求往往会超出物业管理的范围之外，因此也增大了物业方与业主之间的矛盾。尽管大盘物业管理确实很难，但解决这些问题也不是无迹可循。
首先，大盘的体量导致了业主人群很庞大，门禁系统的完善确实很困难，但门禁模式是必需的，通过登记人口、户口信息等门禁形式能够很好地保障社区安全，而目前贵阳的很多楼盘都没有达到这一要求。
此外，完善的规章制度和高素质的从业人员也是一项重要的工作，应该在在职管理人员中选拔有培养前途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，可以通过理论研讨、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和实践水平。
再次，对于超过50万平方米的大型楼盘，应采取分组团的管理方式，这样既能够节约成本，又能够达到更好的管理效果。具体到各个组团的规模，这需要根据项目、产品以及规划上的特点区分对待。一般来说，配备的物管人员一定要能满足小区客户投诉接待、设备应急抢修等重点物管工作。
另外，物业公司必须完成从物业管理到物业服务的观念转变。尤其是随着大盘住户的陆续入住，对于开发商以及物业的要求也越来越高，如万科等很多大品牌的开发商都自持物业，对他们而言，物业不是为了营利，而是作为配套来建设的，属于服务性质，这是贵阳物业公司可以借鉴的地方。
也有业内人士认为，大盘的管理需要政府相关部门的参与和托底，更需要开发商的配合，如此才能真正事半功倍。
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