[摘要] 继上海、深圳、广州、厦门等一、二线城市升级楼市调控后，11月26日，南京也出台了房地产调控政策，至此，出台楼市调控政策的城市已增至11个。
房价上涨压力加大 11城市升级楼市调控
（来源: 证券日报）继上海、深圳、广州、厦门等一、二线城市升级楼市调控后，11月26日，南京也出台了房地产调控政策，至此，出台楼市调控政策的城市已增至11个。
11月26日，南京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。《通知》提出了八项要求，要求2013年住宅规模要在前五年平均供应量的基础上增加10%，提高二套房的首付比例。但是《通知》中并未提及限购限贷的相关内容。当天，长沙市房产政务信息网转发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，将进一步提高第二套住房贷款的首付比例，对高价商品住房实行价格指导。
中原地产市场研究部总监张大伟在接受记者采访时认为，目前各地调控政策基本上都是延长限购时间一年、提高二套房首付比例和增加住房供应量。相比往年调控，本次各地细则力度不大，在往年只提及限购、限贷的情况下，2013年明确提到了增加供应。
国家统计局的实时数据显示，10月份，新建商品房价格同比涨幅超过10%的城市有：上海、北京、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、福州、太原、郑州、长沙、南充、武汉、杭州、岳阳、徐州、西安、乌鲁木齐、哈尔滨、南昌、桂林。
据记者统计，以上城市中，截至11月26日，出台调控政策的城市已经有11个。其中北上广深等一线城市二套房首付比例均有明确的要求，而大部分跟进的二线城市则对二套房贷收紧也只是原则上的重申，在增加供应方面对比一线城市也缺乏更细的规划，而徐州作为房价涨幅较快的城市，则从限购人群、区域及户型三方面对原本的限购政策进行“松绑”。
“针对房地产市场严重分化的现状，现今调控政策主导权从过去 一刀切 的调控方式，正逐渐由中央政府放宽到地方政府手中，措施手段在各地呈现差别化。”中指研究院分析认为，与一、二线城市不同的是，三、四线城市更多面临的是市场发展问题。之前，温州、芜湖已相继放宽限购政策。
“一线城市基本都明确了二套房首付由六成提升至七成，武汉、南昌和厦门则只说会进一步提高，何时提高、提高多少均未明确。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析认为，一线城市对非本市户籍居民需提供的社保年限规定也更长，例如广州规定购房者需前5年内在该市累计缴纳个税或社保3年以上，上海的规定是3年内累计缴纳2年以上，武汉、南昌和厦门则明显弱一些。目前银行通行的贷款政策为“未成年人购房计入父母家庭购房数量”，因此对于南昌出台的严禁未成年人购房这一条，则被业内认为基本没必要出。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，陆续出台的加码调控政策，给楼市的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企也会放慢推盘速度，商品房成交量也就跟着放缓，调控房价效果就达到了。
一位资深人士告诉记者，虽然三中全会并未直接提及房地产调控，但是由于房价上涨过快，本年度房价控制目标不尽如人意，所以在一线城市均加码调控后，二、三线城市的跟风也是地方政府向中央“表态”的重要举措。
“楼市调控分化也有望持续，预计整体市场还将延续过热的城市收紧调控，市场冷清的城市松动调控的趋势。”张大伟说。
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南京武汉厦门等因房价涨幅居前 再次被住建部约谈
（来源： 经济参考报）26日，南京发布《关于进一步加强房地产调控的通知》，加入新一轮房地产调控收紧城市序列。截至目前，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，已有郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京7个二线城市，共计11个城市发布进一步收紧房地产调控政策。
值得注意的是，收紧调控的二线城市中仅郑州是9月初就发布新政，其余6个城市则集中在11月22日至11月26日发布调控新政，相隔仅5天。
《经济参考报》记者获悉，上述城市集中发布调控新政源于住建部日前对房价涨幅过高的城市再次施压。
据权威人士透露，上周南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。“此次约谈与8月底那次不同的是，此次住建部要求涨幅较高的城市房管部门相关领导，甚至有的城市是副市长带队，亲自到住建部进行汇报。”
“这次上面给的压力很大，其中的核心问题就是如何能在年底就房价涨幅向社会公众做一个交代。”上述人士表示，这次约谈后，地方政府迅速出台调控新政，可以看出此次住建部的态度强硬。
事实上，按照2013年2月出台的国务院关于楼市调控的“国五条”要求，省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。但在连续数月上涨的房价面前，部分城市早已超过城镇居民人均可支配收入实际增幅，出现了“倒挂”情况。
链家地产市场研究中心研究员张旭表示，地方政府密集出台房地产市场调控新政。一方面是由于近期房价上涨较快，引发了广泛关注，地方政府压力较大；另一方面，年初中央政府出台的“国五条”中明确要求各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控的决心。
张旭认为，从国家统计局公布的数据看，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州、太原、杭州等城市还会出现进一步的政策收紧。
的确，从国家统计局10月发布的数据来看，近几日发布新政的二线城市南京同比上涨15.3%，厦门上涨16.9%，沈阳上涨13.3%，长沙上涨11.8%，武汉上涨11.3%，南昌上涨10.1%。
中国房地产研究会副会长胡志刚认为，从各地密集出台的房价政策来看，从严执行房产交易政策、提高二套交易成本、加大保障性住房供应等举措都是此次新政遏制房价过快上涨的主要政策。
“但限购限贷只是治标之政。”胡志刚认为，应在保障低端需求的基础上大力建设住房租赁市场，转变思维充分利用好交易和租赁两个市场，才能形成“住有所居”的系统性解决方案。
张旭也表示，限购限贷政策升级可以冲击短期市场，但是从长期来看，提高住房的持有成本，盘活存量规模，用税收杠杆来抑制不合理的购房需求，才能达到市场较长时间的供需平衡。
最后，胡志刚指出，当前还应注意的问题是，在保障房配套较差、空置率高企的现状下，保障房建设是否是越多越好。“真正实现安居梦需要通盘考量，这很大程度上有赖于房地产市场引导和调节方式的转变。”
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