[摘要] “请注意,此类项目属违法建筑,警惕风险。”对于小产权房违规的警告,主管部门喊话已不止一次。可是,三令五申下,卖小产权房的人仍然胆壮,买小产权房的人也依然汹涌。
小产权房业主:拆的是在建的 转不转正无所谓
（来源：北京晚报）“请注意,此类项目属违法建筑,警惕风险。”对于小产权房违规的警告,主管部门喊话已不止一次。可是,三令五申下,卖小产权房的人仍然胆壮,买小产权房的人也依然汹涌。
“我为什么买小产权房?因为便宜啊。”外地人韩力(化名)直言。在通州知名的小产权房社区——太玉园,他已经住了5年多。自住者、投资客,记者采访的几位和小产权房有关的人,无一例外都看中了它的价格优势。至于能否转正,按照韩力的说法,“转不转无所谓,坚定的是不会被拆。”
小产权房的风险
产权
小产权房没有房产证,无论是“使用权房本”,或者是长期“租赁合同”,都不是受法律保护的正规权属证明
维权
如果出租、出售、交房过程中出现纠纷,无法通过法律途径寻求支持。
贷款
无论是购买或出售小产权房,都不能使用按揭贷款,不能用于融资抵押。
质量
承诺的建筑质量和配套设施等标准,往往在实际交房使用后难以兑现。
配套
没有政府统一规划的供水、供电、天然气系统,供水多是私挖自备井作为居民生活用水,饮用水质没有保障。供电多从邻近村落(变电站)拉取电线,有火灾隐患。
自住者
反正只花20万就安了家
太玉园是小产权房这件事,韩力2007年购买的时候就心知肚明,“虽然知道是小产权,但因为房价便宜,不用贷款,所以也不太在乎。”
当时,太玉园的价格是2890元/平方米,韩力一次买了两套,一套50平方米,一套70平方米,其中面积较大的房子用来自住。“20万元买套自己的房子,当时除了小产权房,在北京再也找不到这种价格了。”
韩力承认,入住之初,生活是略有不便,但经过几年的发展,这里已经成了拥有108栋楼的居住园区,医院、学校、超市等生活配套都比较齐全,的不便就是偶尔会出现停水停电。“小区应该是村子自己挖的井,常常停水,但瑕不掩瑜,20万元的价格,这样就不错了。”
现在,50平方米的小房子已经被他租了出去,每月有1400元的固定租金,算是一笔稳定收入。
“转正?这个说法已经传了好多年了,一会儿说转,一会儿说不转,听到最后我都迷茫了。反正我买得便宜,转不转都无所谓了。”
投资客
“自住是不敢的,出租就无所谓了。”
不同于韩力,王宇(化名)2010年初买绿城雅居的小产权房时,目的非常明确,就是为了投资。“当时手里有60万元的闲钱,买商品房只够首付,可我又不想贷款每月还月供,就想起了小产权房。”
绿城雅居位于昌平沙河,周围有一片以“绿城”开头的小产权房社区。“我的这套房子,是小区的最后一套房源。”王宇至今记忆犹新,他次去现场时,销售员就表示房源已经售罄,隔了两个星期,因为有人退了房,他才中途加了个塞儿。尽管房子向阴面视线不太好,可也只能将就。买一层送一层,王宇以62万元的价格,买下了实际建筑面积接近180平方米的两层平房,单价只有3500元/平方米。“3500元,北京当时没有更便宜的房了。”
因为持有投资的想法,王宇签下合同的一刻起,就没想过要自己住。隔了一年后,他直接将房子打包给中介出租,每月到手的租金有1200元。“除了地方远之外,实话实说,我对房屋的质量也不太放心。”他向记者形容,房子就是混凝土搭起来的,水泥地白墙,下雨时常会漏水,“自住是不敢的,出租就无所谓了。”
两个多月前,王宇为了变现,以82万元的价格把小产权房给卖掉了,扣除各种费用,挣了近20万元。“现在想想,我挣少了。我卖掉不久后,北京的小产权房就涨声一片,曾经有中介打电话给我报过100万元。”作为前投资者,王宇说,他对于转正之事并不太在意,因为投资客谁也没想过长期持有,解套挣钱才是关键。
经纪人
太玉园房价半年涨四成
“成片的小区,即使拆迁也不会拆到自己头上。”记者发现,在房子较多的小产权房小区,几乎所有的购房人都持着这种“鸵鸟”心理。中介经纪人也是以此为由,劝说看房人购买价格不断上涨的小产权房。
韩力住着的太玉园,如今的市场售价已经达到了10000元/平方米,比5月时的价格上涨了3000元/平方米,涨幅高达40%。“太玉园已经太成熟了,住着7万多人呢,怎么可能拆。现在在拆的只是在建的小产权房。”小区周边的经纪人如此告诉记者。
“我自己都觉得最近涨得太猛了点。”一位当地的二手房经纪告诉记者,2002年,太玉园西区的价格仅仅在1000元/平方米到2000元/平方米之间。之后,随着北京大楼市的房价一路攀升,太玉园这样的小产权房也从中受益,2010年初达到小高峰,接近10000元/平方米。
然而,2012年10月,由于太玉园被列入国土局公布的79个小产权房项目名单中,房价迅即在两个月内下降了4000元/平方米。直到今年8月,小产权房转正的热风刮起,价格便持续回暖,达到历史的10000元/平方米。
更奇怪的是,尽管随后国土部和住建部就公开表示要坚决遏制小产权房,可这股追捧的热潮并没立即退去,自住的、投资的,咨询者不乏其人。
农民
说起转正 又是担心又是盼望
小产权房究竟能否转正?随着农村集体土地流转说法的提出,这个话题再度引发各方争议。
地产大佬任志强日前表示,小产权房绝无入市可能,“如果政府允许小产权房合法化一定也允许其他犯罪也合法化,想都别想”。
中国房地产协会副会长孟晓苏则持不同观点。他表示,国土部、住建部发布的叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已。关于小产权房问题,媒体要让农民自己发出声音,问他们愿不愿转正。“小产权房转正要补交地价,没人愿意补,征房产税即可。”
那农民究竟怎么想?昌平某村庄的不少农民告诉记者,对于宅基地的流转,他们既希望又担心。持有希望,是因为想通过将手中的部分宅基地流转出来,把不动的土地变为流动的资金,为家庭增加一笔收入。可担心的是,如果是一次性拿完补偿款后,农民上了楼,未来的就业出路在哪里。
“在北京郊区的各个村子里,流传的就是一夜暴富后迅速败光的故事。”一位农民提到,拿到拆迁款后成为千万元富翁,买了豪车却不知开到哪里,或者数着钱不知怎么花,甚至拿去赌博输掉全部身家的例子,早已连城里人都不陌生了。所以,他们更想要的是一种持续性的方式,定期地获取固定。
小产权房
风险何在?
“小产权房不受法律保护,无论从产权、现实使用或未来出路上,都存在着极大的风险。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,对购房人而言,小产权房的风险极大。
首先,从房屋产权角度看,小产权房没有房产证,无论是“使用权房本”,或者是长期“租赁合同”,都不是受法律保护的正规权属证明。所以,无论是购买或出售小产权房,都不能使用按揭贷款,不能用于融资抵押。最关键的是,如果出租、出售过程中出现纠纷,无法通过法律途径寻求支持。
其次,在现实使用中,村委会或所谓“开发商”销售之初所承诺的建筑质量和配套设施等标准,往往在实际交房使用后难以兑现,由此引发的纠纷很难像正规商品房一样,通过维权手段解决。
胡景晖进一步解释,由于大量“小产权房”建设无详细规范的规划设计,建设起点低、标准低、缺乏专业业务指导,建设过程中又常为了节约成本而偷工减料,房屋在竣工交付使用后均存在安全、质量、消防等隐患,极易引发安全事故。同时,“小产权房”社区没有政府统一规划的供水、供电、天然气系统,供水多是私挖自备井作为居民生活用水,饮用水质没有保障。供电多从邻近村落(变电站)拉取电线,因前期未经过电力公司的规划设计,通常用电量会超过变电站负荷电量,实为火灾隐患。
最后,从未来出路角度,胡景晖表示,目前对于小产权房的处理思路还未确定,即使像“383”改革方案中提到的,部分小产权房通过补缴一定费用的方式转正,费用也可能不小。所以,名为“开发商”实为“代建商”的售房者所承诺的土地权益,完全就是“空中楼阁”。
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小产权房市场怪相:转正传闻助热销
（来源：新华网）虽然国土资源部、住建部11月22日再次紧急叫停小产权房，但禁令已无法遏止乱象。记者近日走访重庆多个小产权房集中区域发现，小产权房的“转正”噱头，吸引大批购买人群。
“转正”消息乍起 小产权房热销
位于重庆沙坪坝区中梁镇的天蓝雅园、中梁名都、麒麟香山、洪福秀景等7个小产权楼盘，占地150亩，包括88亩耕地，始建于2006年，涉及3266套房屋、1万余人。
从中梁名都小区的装修情况判断，入住率已接近五成。记者以看房为名联系到销售人员谢小姐，“最近人多得很，上周就卖出去五六套，小产权房要‘转正’了，买到就赚到。现在只剩下几套尾房，均价约2100元，说不定明天就要涨价。”
由于销售火爆，中梁镇上还出现了主要销售小产权房的中介。普昕房产的李小姐说，本来房源很充足，但近来买的人太多。李小姐向记者推荐麒麟香山，“这是镇政府集资建房，虽然是小产权，但可靠，这个月已经卖了8套，政府总不会拆自己的房子吧?!”还有的房主说：“政府盖的，住着好几千人，不仅质量好，而且到时小产权房‘转正’，这个小区肯定办，卖出去至少赚两倍。”
市场需求旺盛 利益联盟难禁
国家三令五申禁止修建的小产权房为何禁而不绝?究其原因，一方面，由于房价不断上涨、保障房力度不够等原因，一部分购买小产权房者是出于居住的刚性需求;另一方面，小产权房涉及一条村委会、社区股份制公司、私人开发商甚至个别基层公务员的利益联盟，难以靠禁令遏止。
记者走访了中梁镇小产权房部分楼盘居民，大部分是低收入群体。从合川区隆兴镇来重庆主城打工多年的廖先生一周前花20万元买下89平方米房子，他说，此前全家租住简陋平房，无厕所，这房是借钱买的，镇上同样面积的商品房价格是几倍，20万元首付都不够。
市场的旺盛需求也带来逐利的群体，涉及面广泛的利益联盟难以简单禁止。以中梁镇为例，镇长兰永连、副镇长邱国权、村主任夏泽伟、区国土局科员刘勇等多名干部因此被抓判刑，山水苑和天蓝雅园的开发商吴腾兵也因行贿被抓判刑。这一利益联盟的“钻营”能力之强也令人咋舌：兰永连在建房申请上加盖公章，开发商将此文件贴在售楼部，大肆宣传是“镇政府项目”;在整治违法建筑时，兰永连、邱国权、夏泽伟、刘勇等人为小产权房大开绿灯;无规划许可证、无施工许可证、无国土证的小产权项目不仅全部建成，而且还电、水、气、通讯、闭路电视“五通”;小产权房在该区核心商圈搭建宣传台和发放资料，吸引大批城市购房者;沙坪坝区主要领导批评小产权房的照片被开发商找人拍下来，放在售楼部大肆宣传“领导都支持我们项目”……
重庆市沙坪坝区国土部门负责人表示，非法用地，国土部门只能走“停工通知-处罚决定-行政复议—行政通知-法院诉讼”的程序，周期长，效果差，对违法获得的巨额利润而言没有威慑力;非法建设和非法销售，国土部门管不了，也存在信息不对称的情况，其他管理部门和买房者不一定支持，“都说是国土部门的责任，可是这怎么管得住?!”
农民土地权益危机 政策“迷雾”亟待明晰
西南政法大学经济法学院教授、博士生导师江帆说，小产权房违反了我国现行《土地管理法》第63条规定，但政策的缺失、有关部门的态度模糊，使得小产权房问题长期存在并不断复杂化。
“国家应该尽快出台明晰统一的处理政策，保证耕地和农村土地安全，解决农民在土地利益上的正当诉求与制度约束之间的对立和冲突。”
江帆认为，一是现有项目通过完善征地手续、补交出让金、罚款等方式变为合法商品房。目前部分城市采取此方法，但在高企的房价下，这对守法者不公平，违法者反而获利，鼓励了小产权房违法行为，而且将极大地损害法律的权威、政府的权威。
二是彻底清查，采取强硬措施，拆除不合格不安全的小产权房，没收质量过关的小产权房，作为政府保障房或廉租房。这一方式最简单，也符合现行法律法规，但执行难度很大，不仅政府执法成本很高、房屋管理难度很大，而且涉及千千万万购房者利益。
三是从制度和法律入手，让小产权房问题消失于根本。对已建的小产权房，各地根据具体情况按前面两种方式解决，同时公布强有力的禁止再建的法规，研究出台从《土地管理法》的修订案到农民自主扭转土地的办法，同时跟进相应的配套措施，明确集体建设用地流转的方式、流转利益的分配和管理等，协调各方利益。此外，还要严格规划管理，完善土地增值税等相关制度。如此就不会再存在所谓小产权房，这是治本的办法。
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