[摘要] 表面上是保障中低收入者基本住房需求的政策性保障住房，实际上却沦为一部分人的套利工具。就在京城的人们对自住型商品房翘首期待之时，首个类自住型商品房项目——中国铁建长阳国际城却被曝出违规出租。
自住型商品房缘何又走老路
（来源: 证券日报）表面上是保障中低收入者基本住房需求的政策性保障住房，实际上却沦为一部分人的套利工具。就在京城的人们对自住型商品房翘首期待之时，类自住型商品房项目——中国铁建长阳国际城却被曝出违规出租。
这一消息让人们对刚刚启动的自住型商品房的保障功能产生了疑问，也对购买人群的资质及目的提出了质疑。在恒大地产“御景湾”超10万的登记人群中，究竟有多少人是需要自住，又有多少人是为了“寻租空间”而努力？
保障房的违规出租并不是新鲜事，从经济适用房、两限房到公租房等，人们总能找到一条规避政策的道路获取经济利益，这些方式方法可以统称为“上有政策、下有对策”。
客观而言，经济适用房也好，两限房也罢，虽然其售价相对商品房有着不小的优惠空间，但即便如此，对于满足其购买条件的人群而言，并不是一笔小数目，在保障房售价随着商品房水涨船高之时，真正符合条件的人未必有购买能力。媒体曾报道过部分通过审核的家庭连续几年家庭收入为零，那么，这些年这些人如何生活的？
分配环节不公平的“操作”早已被各大媒体曝光，为了杜绝分配乱象，各地整治过一批相关当事人。在保障房不能上市交易的年限内进行违规出租，在可以上市交易后溢价出售，出售时所需补缴的土地出让金被转嫁到买房者身上，本需要保障的家庭却在这其中获取租金以及买卖价差带来的经济利益。
个人所获取的“寻租空间”需要各级地方政府及开发商为其买单。为了房源出售价格低廉，地方政府不能高价卖地，而开发商出于各种考虑，在可承受范围内尽量以高价买入土地、低价出售，利润空间被压缩。
从另一角度来看这个问题，保障房的违规出租或许问题并不都出在个人身上，房子地处偏远，交通不便利、配套不完善都可能是保障房家庭选择违规出租的原因。
从已公布的自住型商品房项目来看，绝大多数项目位于五环外，这些地区的交通、教育、医疗并非都尽如人意，而此前以保障房项目为主的天通苑与回龙观，也是在经历了近十年的发展后，交通、购物配套才逐渐完善，但是相对城区较远的距离增加了出行时间成本。
于是，相对较远的上班距离以及不便利的交通环境成为促使人们进行租房置换的动力，也就是将自己所拥有的保障房进行出租，而在上班就近租房，这既满足了人们拥有自己住房的想法，还实现了就近上班，同时由于自己有房出租，对再租房子的承租能力也会有所上升。
当然，无论是哪一方面原因造成的保障房成为寻租工具，都有违政策初衷。
为了压缩保障房的寻租空间，上海市政府推出了政府与个人共有产权的住房，在个人出售时，政府拥有优先购买权，这样，一方面压缩了个人通过买卖价差获得经济利益的空间，另一方面也可以缓解政府每年为支持保障房建设而进行大量资金投入的压力。共有产权住房应该推广。
延伸阅读：
自住型商品房遭热捧是一道难解的题
（来源：中国产经新闻）政府推出2000套房源，3天内10万家庭注册，其中8万家庭注册成功。用直观形象的语言表示，就是40个家庭争买一套房。这是北京市自住型商品房首次推出后的盛况。
调控屡战屡败的形势下，北京市高调推出自住型商品房。由于登录申请的市民太多，网站一度处于崩溃状态。在自住型商品房也不便宜的当下，2000套房源竟然被8万个家庭争抢，由此我们可以把分析的思路拓展到整个房地产市场。
自住型商品房推出，这个项目在北京遭到热捧，这应该在预料之内。北京房价是房价的晴雨表，从2001年北京成功申办奥运会之后，北京的房价只在2008年底到2009年5月份左右有一个短暂的回落，之后便以更加猛烈的态势一路上行。政府虽然一而再、再而三地推出调控政策，但真正能够让房价稳定的措施，并没有出现。直到这个自住型商品房概念推出，人们才感到终于有了一个介于保障房、经适房、限价房之间的品种。所以，遭疯抢在预料之内。
客观地说，自住型商品房在价格上，并没有太大优势，所规定的比周边商品房价格低30%，也并没有一个量化指标。所谓周边，普通商品房和高档商品房，价差一般也都在30%左右。如果定价依据高档房，那么自住型商品房就与普通商品房无异。比如这次推出的朝阳区恒大御景湾自住型商品房的销售限价为2.2万元/平方米，比周边在售的二手房价格低4000元左右。对于普通工薪阶层来说，2.2万元/平方米的售价，一套不足100平方米的房子，也要在200万元左右，这个价格也并不低。
从政府的角度看自住型商品房，可以说这是一道很难解的题。首期2000套房源即遭10万个家申请，可见市民对自住型商品房的关注热度。在此状态下，政府能够在的北京城找出多少地来规划自住型商品房，就等于是政府给自己出了一道不好给出答案的题，而如何能在充分的土地保障下使自住型商品房的供应源源不断，就更是难上加难。笔者现在最为担心的就是自住型商品房会昙花一现，推出若干期就无疾而终。这个担心是有其前例可循的。近十几年来，经适房、保障房、限价房，名称各异、花样百出的由政府主导的住房供应形式没少出现，但效果都不理想，既没挡住房价的疯涨，也没有真正地给需要住房的中低收入家庭带来明显的需求缓解。这种状况的根本原因是制度上没有严格限制，公平、公正、公开被权利寻租取代，遇上问题拿不出更好的解决办法，于是只好无疾而终。
自住型商品房，从理论上说是正确的，从主观愿望上看是好的，从住房供应形态上罗列，也是有创新性质的。只是，这种有着典型的阶段性中国特色的住房形式，能否为缓解一直高烧不退的房价起一些实在的作用，还有待我们观察。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
