[摘要] 如同企业的发展必然要经历由小企业到大企业再到企业集团这样一个过程，城市发展也日益显现出向集团化、规模化和一体化发展的城市群特征和趋势。
城镇化转型应警惕“鬼城”再现
（来源：中华工商时报）风风火火的造城运动之后留下了一座座“鬼城”，2013年中国出现了12座鬼城。空空荡荡，没有人烟，多为二三线城市，除内蒙古占据多个席位外、江苏、河南、湖北、辽宁也有城市上榜。这些“鬼城”所带来的资源与环境的巨大浪费触目惊心。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。我国城镇化速度诚然较快，但同时“鬼城”也层出不穷。中投顾问高级研究员薛胜文表示，随着我国城镇化进程的逐步推进，许多问题也暴露出来。其中新城镇产业规划欠缺、不合理尤为凸显，许多地方的城镇化建设沦为简单的新城建造，盲目大兴土木，发展房地产。而当新城建成之时难以产生人群集聚和产业聚集，于是“鬼城”出现了。全面深化改革加快城镇化转型
在日前召开的“第五届中国经济前瞻论坛”上，国务院发展研究中心主任李伟在谈及城镇化转型时提出，当前我国城镇化存在诸多突出问题，要以全面深化改革加快城镇化转型。李伟认为，城市增长方式转型是城镇化转型的基础和核心。城市增长方式转型的首要问题是城市经济发展方式转变的问题。必须尽快摈弃旧的发展模式，使城市经济发展转到依靠技术进步和管理创新上来，关键是要创造鼓励创新、宽容失败的社会氛围，在发挥市场配置创新要素决定性作用的同时，要有效发挥好政府在制定科技规划、支持基础研究与共性技术研究、搭建创新平台等方面的作用。
土地城镇化快于人口城镇化是我国城镇化的突出特征。要解决这个问题，李伟指出，要解决城市空间粗放扩张问题，要转变城市规划理念，使城市规划由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。同时，还要强化城市规划的法规严肃性。李伟认为，转变城市社会发展方式是城镇化转型的关键和难点。当前，我国正处在工业化、城镇化、现代化快速推进的时期，也正处于社会文化急剧转型期，城乡之间、城市之间的大跨度人口流动，使得城市产生很多新的社会问题。
面对这些严峻的挑战，李伟提出，必须加快形成新的城市社会发展方式。促进城市社会发展方式转型，要进一步增强城市的公平性、包容性，逐步缩小居民收入差距，尽快消除同城居民在经济权益、政治权益、文化权益、社会权益等方面的实际差别。
城市间房价差异或继续扩大
华远地产董事长任志强观察到，2011年本轮调控初期，一线城市是重灾区，开发商纷纷跑到三四线城市去拿地，并引发其地价上涨。很快发现部分三四线城市供应远大于需求，继鄂尔多斯、温州之后，江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出“鬼城”，很多空置楼盘无人问津。从2012年底开始，一批房企重回一线城市。地价的上涨说明了一切。2012年12月31日，华远地产以接近500%的溢价率、16000元/平方米拿下北京通州地块时，还有人称之为地王。但不久泰禾地产在附近拍出的地块，则楼面价已达19000元/平方米。
万科执行副总裁毛大庆常常援引6组数据来证明北京的吸引力。北京有24所“211工程”大学，排名第二的上海仅有10所，而中国一共只有不到80所“211工程”大学。全中国的重点中学前一百强中有35所坐落于北京。常住北京的两院院士超过了总数的50%。500名卫生系统认可的好医生中，有227位在北京。重要的门户网站的总部，除腾讯外，绝大多数在北京。还有像中央国家机关、军队各总部，驻华使领馆、五百强总部、海归精英等以及一些身份不明的有钱人都在北京。
“这就是北京强大发展动力之来源。”毛大庆认为，核心城市房地产价值无需讨论。但与前几年不同的是，2013年下半年以来开发商在北京所取得的地块大多位于五环外。但即便是五环外的房子也是开盘就卖光。
“北上广深房价涨幅相当高，但其他部分城市房价不仅在GDP涨幅之下，有的甚至低于CPI增长。”全联房地产商会创会会长聂梅生认为，2014年房地产市场会沿袭这个态势，即一线城市房价仍将处于高位，但涨幅会收窄，一线城市和其他城市之间的房价差异将继续扩大。
聂梅生指出，当前房价确实是两个脱离——既脱离经济基本面，又脱离人的支付力，个别城市已经形成泡沫了，比如鄂尔多斯、温州，但并没有形成全局性泡沫。
城镇化需要新思维
让八九亿农民就地就近城镇化是中国城镇化的重要途径。但由于长期以来在资源配置及有关政策方面多向大中城市倾斜，小城镇发展一直活力不足、成长不快、发育受限，而国家短期内也无力改变这一现实。因此，充分调动民间和社会力量开发小城镇，走大学带城、企业造城、市场兴城的路子是中国推进城镇化、实现城乡一体化发展切实可行新途径。
党的十八届三中全会指出，坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。这为我国城镇化发展指明了方向。
清华大学中国农村研究院首席专家刘奇认为，企业造城走的是先城后市的路子。房企根据有关规划，按照产城一体、职住一体的思路，充分发挥企业融资、市场运作、规划建设等优势，选择靠近园区、符合城乡规划、区位优越的城郊或乡村创建新城。这种企业造城、先城后市的新模式是我国推进城镇化进程的好途径。市场兴城，走的是先市后城的路径。这种模式，一是具有很强生命力。二是有利于构建政府、市场、社会三驾马车各司其职、相互配合、互相制衡的多元治理结构，促使政府把该给市场的给市场，该给社会的给社会，符合行政管理体制改革的大方向。三是充分发挥民间的创造力。四是降低行政成本。由于城镇管理实行民间自治管理，政府不设系统的行政管理机构，公务开支将大大降低。
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