[摘要] 市场的优胜劣汰和版图重构，实际上是一个去泡沫化的过程，既是调控来之不易的成果，又符合楼市稳健发展的趋势。而龙头房企在多元化投资渠道上的布局，则有利于行业加速洗牌和整合。
"房银联姻"投资的背后:对楼市调控意味着什么
（来源：金融时报）市场的优胜劣汰和版图重构，实际上是一个去泡沫化的过程，既是调控来之不易的成果，又符合楼市稳健发展的趋势。而龙头房企在多元化投资渠道上的布局，则有利于行业加速洗牌和整合。对大型房企而言，联手商业银行，既能带来稳定投资利润，又能增强品牌效应，借助银行的专业化优势，提高资金使用和管理效率，降低财务风险，以更好地应对即将带来的市场调整。
编者按恒大、越秀、万科、绿地，近期诸多标杆房企把投资触角伸向银行业，凸显出布局地产金融的深远意味。那么，这透露出房地产经营形势的哪些端倪？将触发楼市哪些变局？是否会影响楼市调控？本报今天刊发两篇报道，从不同角度进行分析。
记者李文龙进入新年以来，国内房企纷纷投资商业银行引起了广泛关注。越秀集团收购创兴银行、恒大地产参股华夏银行，表明大型房企的资本投资触角，早已延伸和渗透到了金融业。地产与银行的联姻，在触发房地产业变局的同时，人们更加关注其会对楼市调控的影响。
众所 ，银行贷款一直是开发商所倚重的融资渠道。本轮楼市调控的核心举措之一，就是信贷政策，房企入股银行也引发了不少人担忧，这是否会减弱调控的效果？
业界人士分析，投资多元化无疑是大型开发商联手银行的初衷，在将给上下游带来一定融资便利的同时，并不一定会掣肘房地产调控，反而会促成房地产市场的行业洗牌和版图重构，从而促进市场进一步调整。
“银行信贷的原则之一，就是防止出现关联交易。”工商银行的一名信贷人士告诉记者，实际上银行的内控和管理体系已经相当完善，自身会根据行业的发展前景和项目质量来把控信贷投向。而且，银行对开发商贷款一直实行名单制管理，参股商业银行的绿地、恒大、越秀等均是大型龙头企业，不仅资金实力强，而且占有着较大的市场份额，本身就属于银行支持的对象。比如，1月份，恒大集团就与浦发银行签署战略合作协议，浦发银行将向恒大提供单笔200亿元的综合授信。
由此可见，拓宽融资渠道只是房企入股银行的原因之一，双方的联姻属于正常的资本联合，勿需过度解读和担忧。与此同时，标杆房企频频的投资动作，却透露出房地产业洗牌将加速的端倪。
1月份，银监会召开的2014年银行业监管工作会议强调，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。业界对房地产市场调整潮到来的预期可见一斑。随着调控深入推进，我国的房地产市场已经走出了暴利模式，在未来土地和融资成本升高，竞争日趋激烈的市场环境中，资本实力、品牌效应将是房企赖以生存的底牌，而中小型开发商的生存空间将持续压缩。
入股商业银行，无疑凸显出龙头房企进一步增强资金实力、布局地产金融的意图，实际上这些大型房企在行业并购上也不断攻城略地，趁机扩大市场份额。根据清科集团旗下私募通统计，2014年1月中国并购市场从披露的并购案例总金额来看，房地产行业居首，披露金额的案例20起，披露金额为26.31亿美元，占披露案例总金额的34.8%。
房地产是典型的资金密集型行业。从本轮调控启动以来，虽然开发商整体盈利仍很可观，但是不少企业的负债率也一度大幅攀升，两极分化趋势明显，一些实力较弱的小型开发商不得不出售股权、债权或其他资产。而广东顺德和杭州，也曾出现过小型地产商破产的情况。随着收购兼并潮的升温以及行业洗牌的加速，未来房地产业的集中度将进一步提升。
有观点认为，我国房地产业走过了一段粗放式的发展历程，集中体现在过高的利润以及不少城市的楼市泡沫上。而随着调控效果的持续发酵，房地产业也将迎来一个彻底转型，整体行业利润回归正常水平，不可避免地出现优胜劣汰，一些负债率较高、资金杠杆使用过大的开发商，将被淘汰出市场。而有着多元化筹资渠道的大型房企，则会借机并购小型开发商，进行新的战略布局，继续上演“大鱼吃小鱼”的好戏。
市场的优胜劣汰和版图重构，实际上是一个去泡沫化的过程，既是调控来之不易的成果，又符合楼市稳健发展的趋势。而龙头房企在多元化投资渠道上的布局，则有利于行业加速洗牌和整合。对大型房企而言，联手商业银行，既能带来稳定投资利润，又能增强品牌效应，借助银行的专业化优势，提高资金使用和管理效率，降低财务风险，以更好地应对即将带来的市场调整。
我国房地产市场存在着明显的系统性风险，已是不争的事实，不仅金融机构已在积极应对，嗅觉敏锐的开发商也早已感受到了市场大调整的气息。与过去高杠杆、低利率、房价持续上涨相比，开发商如今身处的经营环境已不能同日而语。多元化投资，已经成为手握重金的开发商主动转型的现实选择。
而从长远来看，新型城镇化仍将为房地产业创造出较大的发展空间。只不过，随着发展模式转型以及阶段的转换，如今的房地产业已经步出人人都可分一块蛋糕的时代，行业深度整合和洗牌将是长期发展趋势，开发商投资和经营策略的调整，也是行业巨变的前兆。
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超30家上市房企涉"银"观点:对融资帮助有限
（来源：新京报）传统楼市淡季中的房企并没闲着。一边是马不停蹄地扎堆奔赴海外发债融资未雨绸缪；另一边，多家房企频频参股银行。业内人士指出，与其说房企参股银行意在拓宽直接融资渠道，不如说这是在新的市场形势之下，房企未来保持增长的战略布局。
大型房企频频参股银行
春节长假尚未结束，2月6日，越秀集团便正式宣布，其向创兴银行全体股东提出部分要约收购，获得创兴银行股东的广泛接纳，成功收购创兴银行75%股份，总金额高达116亿港元。至此，完成了对香港创兴银行的收购，也成为内地国资房企在香港并购银行的案例。这将房企涉足金融业的看点推向新高潮。
岁末年初，先有中国市值的房地产发展商万科对外称，拟通过旗下子公司以基石投资者身份参与徽商银行股份有限公司H股在香港的首次公开发行；而另一家龙头房企——恒大，也紧随其后发布公告称，以33亿元收购华夏银行已发行股本总额的4.522%，将成为华夏银行第五大股东。
事实上，除上述3家房企外，自2009年以来，包括中国泛海控股集团、绿地集团、鲁能集团、复地集团、华润置地集团等数十家知名房企早已在不知不觉中渗入金融业。记者初步统计，截至目前，上市房企中已有30多家涉足金融领域。“而在全行业来看，这个比例还要更大。”一位不愿具名的业内人士告诉记者，除了大型的龙头房企外，在范围内，各个地方的区域性房企与当地银行的合作关系更为密切。
意在搭建地产金融平台
接受记者采访的多位业内人士都表示，房企参股银行无非是“各取所需”，为了拓宽融资渠道所做的尝试。据某业内资深人士介绍，一直以来，房企融资都以银行贷款的间接融资为主，因为通过发行股票、债券的直接融资成本太高，因此，房企与银行联合，无疑就拥有了更加便利、直接的融资手段和资金。
“缺钱、缺地、缺政策支持，是摆在房企面前的普遍问题，房企和银行联合，对于发展双方的业务都有好处。”一位龙头房企相关负责人也并不讳言。
而在经济学学者赵晓看来，诸如万科等品牌房企入股银行的核心诉求并不是单纯为了境内融资。“目前市场中信托的融资成本为12%-13%，房地产基金的融资成本一般是18%甚至更高，银行长期贷款的融资成本为6%-8%。但如果单从募资成本而言，国内银行贷款并无太多优势可言。因此，房企参股银行的真正用意是为了搭建完整的地产金融平台，降低交易成本，增加与存量客户的互动和黏性。”
■ 观点
“涉银”对融资帮助有限
一位业界分析人士指出，参股银行对打通开发商融资渠道有一定作用，但是作用却有限，房企仍然需要寻找适合自身长远发展的模式。他表示，如果说开发商入股商业银行有多大利好，是在贷款时获得的额度高一些，发放时间的间隔可能会短一些。
某银行人士也表示：“事实上银行有其自身的运作、监管体系，这套风险、、监管的体系已经很成熟，不会因为参股商业银行就把贷款简单地放给参股方。发放贷款还是要看项目的质量和企业的信用。”
■ 前瞻
存量时代提前金融布局
某业内人士指出，一线城市新增供应持续走低，市场已经从增量时代进入存量时代，品牌房企又谨慎进入二三线城市，因此，如何在存量时代中继续保持企业的良性增长，是品牌房企必须要思考的问题。
事实上，早在数年前绿地集团就已挂牌成立了金融控股集团并宣布，金融产业将是绿地集团重点发展的产业板块之一。某知名代理行董事长告诉记者，在投资入股东方证券、上海农商银行等多家金融机构后，绿地集团在金融投资领域获得了不少。因此他预测，未来房企联手银行将会呈现出愈演愈烈的趋势。
“房企联手银行，能够为庞大的存量客户提供更加便利的资金支持，为购房人选择提供了新的附加值，从而加强企业和客户的有效沟通。”一位业内人士如是说。
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