[摘要] 期，关于楼市未来走向引发市场高度关注。在《动荡的世界》第三章中，前美联储主席格林斯潘在分析过去十年美国住房价格飙升的原因时，提出了“杰塞尔悖论”。
近近期，关于楼市未来走向引发市场高度关注。在《动荡的世界》第三章中，前美联储主席格林斯潘在分析过去十年美国住房价格飙升的原因时，提出了“杰塞尔悖论”。过去相当长时间内，我国住房市场也不乏“杰塞尔”式的风险承担者。为防范资产价格泡沫风险，应避免未来楼市演化成“杰塞尔悖论”。
在格林斯潘还是十多岁少年时，当时著名喜剧演员员乔治杰塞尔讲了一个故事：一位疑心较重的投资者不太情愿地参与股市投资。他先买入少量交易量很少的低信用公司股票，惊讶地发现价格立刻从10美元涨到11美元。这样一来，他认为自己已经是位聪明的投资者，于是继续买入。最终，他一个人的出价把那只股票推到了每股30美元的高价，然后决定套现离场。他给经纪人打电话，要求卖出股票，对方犹豫片刻后反问道：“卖给谁呢?”格林斯潘将这个故事称为“杰塞尔悖论”。
我国楼市演化也不乏“杰塞尔”式的风险承担者。在过去十多年强烈房价上涨预期的演化过程中，开始怀有疑虑的购房者都逐渐成为坚定的看涨方，并推动房价持续不断走高。随着房价日益偏离宏观经济基本面、居民收入状况和住房租金水平，房地产市场上继续高位接盘的人已日渐稀少。当前我国住房拥有率较高，据2012年浙江大学和清华大学开展的《中国居住小康指数》联合调查结果显示，即使是置业困难的一线城市，住房拥有率也高达70%，约为纽约的一倍多。不仅如此，当前热点城市住房空置率普遍较高，相当多住房销售后长期无人居住，存在巨大浪费。这种情况在一线城市北京、上海也较为普遍，拥有多套闲置房产的业主大有人在。还有，一线城市租金率不到2%，已低于存款基准利率。这些情况充分表明，我国房地产市场向“杰塞尔悖论”演化的风险与日俱增。
为维持当前房价继续高位上涨，资金供应难度越来越大。2013年末，我国城镇居民人口达7.3亿，按照人均30平方米计算，存量住房面积高达219亿平方米。按照均价5000元每平方米计算，存量住房价值高达109.5万亿元。若2014年住房均价上涨10%，在不考虑新建住宅情况下，存量住房价值将增加10.95万亿元。如此规模存量住房价值，已非稳健货币政策所能承担。目前看，住宅市场抛售意愿也有所增强。据北京市房地产交易管理网数据统计，2013年全市二手房总成交套数环比上涨13.4%，为最近3年高点;而同期新建住宅成交网签套数则环比下降3.3%;二手房成交套数占比已达57.8%，表明市场空方逐渐增多，继续维持房价高位上涨将更加困难。
在过去相当长时间里，我国楼市运行几乎无视风险因素的存在。我国为数众多的居民虽然缺乏风险决策和自担能力，但在住房市场上的购房行为表现犹如抢购高财富管理产品那样狂热，明显存在非理性色彩。为避免住房价格不断上涨并逐渐演化为“杰塞尔悖论”，当前需要高度警惕楼市运行风险。而在这方面媒体与市场有很大的行为空间，政府的正确引导作用也必不可少。
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