[摘要] 2014年9月30日下午，在中国人民银行官网上，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于进一步做好住房金融工作的通知》，《通知》对房地产市场首套房认定标准、房贷优惠利率“底限”、第三套房限购政策等与市场息息相关的政策进行了新的明确。
央行松绑，贵阳调整公积金贷款政策……一系列楼市“新政”出台，现在贵阳购房有哪些变化，贷款该怎么算呢？
央行新政
2014年9月30日下午，在中国人民银行官网上，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于进一步做好住房金融工作的通知》，《通知》对房地产市场首套房认定标准、房贷优惠利率“底限”、第三套房限购政策等与市场息息相关的政策进行了新的明确。
关键词：首套房认定
除掉名下无房产的首次购房家庭外，对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
此前，贵阳对是否算首套房，执行的是“认房又认贷”的标准，既要看家庭名下是否有房产，也要看是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项不能算作首套房。购房者即使已结清贷款，但只要名下有一套住房，或者有房贷记录，首付比例都会被划定在“不低于六成”。
根据新政，倘若首套房贷款结清，即使是改善性置业，首付比例也只需3成，这对于目前市场上占比不低的改善性购房者而言，无疑是一大利好。
关键词：贷款利率下限
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
2010年春节长假前夕，央行下发通知，取消首套房的7折优惠利率，房贷客户利率优惠下限调整为基准利率的8.5折。此后，金融机构的利率优惠步步收紧，房贷客户想要取得利率优惠被银行设置了越来越多的“门槛”，例如“征信系统记录是否良好”、“贷款人是否拥有稳定职业”、“是否是银行VIP客户”等等。
而到了2013年以后，记者走访发现贵阳绝大多数银行对于首套房已不再给出利率优惠，2套房也在首付六成的基础上，利率普遍上浮10-20%。
利率优惠的取消从实际意义上而言，相当于数次加息。此次新政对银行利率下限进行回归性调整，购房者的置业成本有望得到“减负”，或从一定程度上打破部分首次置业群体的观望情绪。
关键词：第三套房贷款
在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据贷款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
2010年9月，国务院重申“国十条”之后，要求暂停家庭第三套及以上住房贷款。在本次“新政”出台前，对第三套房贷款实行“停贷”基本上已在贵阳所有银行达成共识。
此次“新政”对第三套房贷限贷政策取消，加上贵阳于今年9月1日正式宣布取消“限购”，这就意味着，购买三套及以上住房的市民在贷款政策上获得了“全面解禁”。
在对市场的实际影响上，近年来贵阳楼市大平层、花园洋房等改善性物业销售呈现趋暖态势，倾向这些类别物业的置业群体手中多持有两套或以上住房，三套房贷款政策的“解禁”或将为此类楼盘的回暖带来一定催化作用。
贵阳新政
9月底，贵阳市住建局、市公积金管理中心发布通知，对首次申请住房公积金贷款前提、引进人才贷款政策、特困企业职工缴存年限等政策进行放松。这也是继9月1日宣布取消“限购”后，贵阳一个月内再次推出楼市新政。
关键词：首付两成条件
新规定：贵阳市职工首次办理住房公积金贷款，购买套内建筑面积不高于120平方米的住房，首付比例可以20%。
延伸解读：贵阳市住房公积金管理中心曾于2010年6月出台规定，贵阳职工家庭首次购买自住住房且建筑面积在90平方米以下的，公积金贷款购房首付款比例不低于20%。此次新规定的亮点在于，将政策的适用范围提高到了120平方米。
据了解，目前贵阳市场上，首次置业刚需群体的购房面积多在90平方米左右，但随着房价的逐渐上涨、“单独二胎政策”的施行，越来越多的刚需置业者开始希望能够在购房面积上实现“一步到位”，这样一来市场上100-120平方米左右的三房户型自然成为更佳选择。此次公积金管理中心政策的调整，既让更宽泛的置业群体实现了居住条件的“一步到位”，也有望为市场上大量库存的三房户型带来加速去化。
关键词：引进人才申请条件
新规定：在异地没有办理过住房公积金的引进人才，在一次性补缴12个月住房公积金后，即可在本地申请住房公积金贷款;在异地办理过住房公各积金贷款的引进人才，首次在贵阳购房申请住房公积金贷款时，将按照首套房贷款办理。
延伸解读：近年来，快速发展中的贵阳对于高层次人才需求缺口不断加大，2013年以来贵阳相继通过建设高级人才公寓、对高层次人才提供住房补贴等方式解决引进人才的住房问题。新政对于引进人才公积金贷款条件的放宽，对吸引专业人才进驻、解决引进人才住房问题将起到实质性作用。
以一位名下有1套房、房贷已结清、准备再购一套房的购房者为例，根据目前贵阳楼市总价水平，将住宅总价划定在60万元算了笔账。
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