土地市场热火朝天
不到两个月的时间里,北京地王的纪录就4次被刷新。首先是富力地产,5月21日以超出挂牌起始价近4倍的10.22亿元天价拿走的广渠门10号地。一个月后的6月25日,北京通州九棵树地块以17.4亿元的高价刷新了广渠门10号地10.22亿元的纪录,成为新的地王。仅隔一天,成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。四天之后,纪录又换成新地王广渠门15号地块。
土地频频高价成交的情况下,仅仅在6月份一个月内,北京土地出让收入就超过了百亿元。而类似的情形并不仅限于一地。
6月26日,经历80多轮竞价,保利地产以38.1亿元拿下重庆鸿恩寺“地王”。在上海,出让的同一批次土地7成溢价超过100%。
据中指研究院公布的土地交易信息显示,5月份,60个重点城市共成交土地553宗,同比增加73%;成交土地面积2686万平方米,同比增加89%。超过三分之一的住宅用地超出底价成交,平均溢价达56%。上周20个重点城市共成交住宅类地块36宗,环比增加600%,成交土地面积253万平方米,环比增加833%。其中,有5宗地块溢价水平超过100%,有11宗地块溢价水平超过50%,有20宗地块溢价不到50%成交。
长江证券分析师分析指出,从房地产开发商的角度,现在的市场量价齐升,库存迅速下降,原来绷紧的资金链现在变得宽松。同时贷款利率已经下降到1996年的水平,而且国家对住宅项目资本资金占比要求大幅下调至20%,还有地方政府宽松的土地出让金延迟缴付政策,都将推动新的一轮房地产投资开发的热潮。
在第二季度宏观经济数据出现反弹的刺激下,在流动性仍然宽松的环境下,在通胀预期仍然没有改变的情况下,企业和居民的实际货币需求的增速将下降,从而储蓄增速迅速下降,房地产投资性需求继续扩大,带来的后果是房价的继续上升。三季度的刚性需求在投资性需求的刺激下,仍然有继续维持高位成交的希望。同时,由于去年的土地财政吃紧,今年地方政府有大量推地的意愿,开发商的拿地热情很可能会全面的迸发,地价自然也水涨船高,可能不断有新地王涌现。
银河证券报告也表示,随着市场对于开发商预期的改变,下半年土地市场里类似火爆场景将继续上演。报告称,房价与地价的逻辑关系在此轮房地产调整中得到充分展示:供需关系决定房价,房价决定地价,房价下跌带动地价下跌,房价的企稳回升带动地价稳步回升。由于土地总供给受城市规划与耕地红线限制,新增供给压力越来越大;而最近三年需要大量的保障性住房建设用地,在土地总供给相对稳定条件之下,商品住宅的用地供给总量份额缩减。
另一方面,商品房市场的火爆将逐渐改变开发商预期,刺激开发商土地购置热情。销售回款后,开发商手中现金开始充裕;而资本金比例的大幅降低,显著提高企业投资能力。投资热情与投资能力双升,土地需求必然上升,而商品住宅供给有限,很有可能推动地价上涨,加剧土地资源的争夺之战。
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