购房主体“异化”
与购房“外援团”
一个正常的房地产市场，其刚性需求主体应该是30多岁到40多岁年龄段的人。而目前在中国房地产市场上，虽然对于许多年轻人来说，在一定阶段内租房比买房更合适，但在传统的“有房才有家”观点下，还是有很多年轻人进入初次购房的大军，他们不惜花光父母、亲戚朋友，甚至爷爷奶奶(购房“外援团”)几年甚至几十年的积蓄(很多是因享受了公房私有化好处而积攒下来的)，也不惜透支他们几年甚至几十年的未来预期收入，成为“房奴”，纵使中国的房价收入比再高，“房奴”依然前赴后继，显示了中国楼市需求的超刚性。
此外，国际上比较通用的房价收入比指标无法解释中国高房价现象。与大多数人相反，笔者认为，国际通行的房价收入比恰恰解释了中国购房主体的“异化”现象。事实上，大多“购房者”并不是真正的购房主体，按照一对年轻夫妇购房时需双方父母支持的最普遍的情况计算，由于这一“中国因素”，真实房价收入比至少被夸大了4倍！按北京目前房价收入比为20估算，其真实值也不超过5！，完全在“公认”的安全区间，远远低估了中国房地产市场的“真实”购买力。这就是为什么在房价越来越高的情况下，仍有许多本身收入并不高的“刚性”购房者的本质原因。
因此，可以说，在中国房地产市场，是从五十年代到八十年代的四代人同时对房地产形成需求，正是这四代人的“刚性需求”集中释放，导致了房价的较快上涨，从而也带动了大量投资投机性需求，而这种投资投机性需求又进一步拉高了房价。
城镇化、人口素质
与区域发展不平衡
可以肯定，在相当长时期内，我国人口的城镇化速度将远大于城市扩容和城镇化进程。由于大中城市扩容带来的成本加速递增制约了大中城市的经济边界，必然会形成大中城市规模的有限性和住房需求的相对无限性矛盾，这种矛盾决定了目前中国房地产市场仍处于上升通道。据国际标准测算，未来的城市人口将是现在的3倍，现在的无房户和未来新增需求将使得这一态势更加趋强。笔者相信，除了多经济中心、多区域协调发展，由此产生的高房价具有不可调和性。
此外，居民素质的普通提高(尤其每年新增的五六百万大学毕业生)，对大中城市的房价形成巨大推力。在某些中小城市，人们的生活幸福指数或许更高，但是由于区域发展极不平衡，或者即使是由于满足在大城市的虚荣心，他们中的绝大多数还是单向往机会多、空间大的大中城市“扎堆”。而他们及其“外援团”所引致的对住房的需求是房价高企的又一个重要支撑。
通过以上分析，笔者认为，长期来看，由于经济增长模式、城镇化进程、区域发展不平衡、人口素质显著提高等因素，房价仍处于上升阶段，具有上涨刚性。当前既需要从培育新兴战略产业、调整经济结构、协调区域发展、逐步减少地方政府土地财政占比等长远着眼，更要从增加保障房供给、禁止房地产投资投机、发展租房市场等具体微观层面着手，多管齐下，才是真正解决房价上涨过快的势头。这不仅能满足广大居民基本的安居需求，维持社会和谐安定，更能以持久的力量“迫使”中国经济增长进行“内生性”转型，而这种“内生性”动力是比任何行政干预都更为有效和有力，也唯有如此，中国经济的结构性调整和可持续发展才有可预期的希望。（证券时报）
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