[摘要] 自房地产调控以来，由于普通商品房限购，不少开发商开始大举进入商业地产，而一些投资者也纷纷转战商业地产。在贵阳，过去商业地产与住宅市场价格倒挂的现象已经彻底翻转了过来，一些甲级写字楼的价格在这两年来几乎翻倍，写字楼的租金更是一年三涨，这让一些以租赁办公为主的企业直喊吃不消。
眼光决定价值:贵阳写字楼投资人群解析
(来源:贵阳晚报)近几年，贵阳的写字楼如雨后春笋，在各大区域遍地开花。令不少握有闲钱的投资者看花了眼。现在的写字楼投资市场不比以前，随着经济的快速发展，人们手里的活动资金增多，对投资市场的参与热情也越来越高。
投资人群的变化，从实时推出的花果园J区12栋写字楼的市场反馈就能看出来，作为贵阳市最引人注目的大型城市综合体项目，花果园这次新上市的写字楼，集中吸引了个体投资客、年轻创业者、小型企业主乃至大中型企业等各类人群的持续关注。
自由组合 灵活应变
个人投资钟情多变户型
在花果园项目售楼部，记者与正在看房的汪女士进行了交谈，汪女士告诉记者，她一直认为贵阳的房地产走势平稳，是一项稳健的投资项目，最近因为有些闲钱就跃跃欲试。她说投资房产首先考虑的就是位置，只有好位置才会有好的。她看了一些商业，地理位置她都不太满意，花果园是她比较早就开始关注的，觉得地理位置相当不错，按照她的理解属于有投资价值之列，因此看到J区12栋开始上市后，时间便前来一看究竟。
汪女士的想法，或许正代表了许多个体投资者的普遍意见。在持续限购的大背景下，价格远低于商铺的写字楼，成为部分投资人的新选择，写字楼投资也因此日益大众化。贵阳市区面积小，好位置的写字楼将越来越少，物以稀为贵，随着经济的不断发展，写字楼的需求越来越大，租金必然会越走越高，用长远点的眼光来看，具有很高的投资价值。
在业内人士看来，目前商业地产的持续升温，和个体投资者的大量介入颇有关系。与企业不同，个体投资者手头的资金有限，既没有能力也不愿意负担过大的空间，因此也更加看重写字楼的灵活性。
花果园新推出的J区12栋，之所以刚一上市便得到了市场的积极反馈，有一个原因就是它抓住了投资者的心理。资料显示，花果园的写字楼设计合理，灵活多变，从34到985平方米的空间，可以随意分割、组合，这样的构造，不仅有利于企业未来的拓展和发挥，同时也更加受到个人投资者的青睐。另外，J区12栋的空间规划具有较强的可塑性，除了可以用做写字楼外，还可以作为公寓，为个体投资者增添了一项功能。
回望近几年的房地产市场，供求关系的良性互动，促使了灵活空间的写字楼产品诞生与快速发展。如今的小户型客户群体已经形成了专业投资客为主、自用客为辅的市场格局。其中可大可小、可分割可组合的灵活型写字楼空间更是得到了长足的发展。尤其是近期，因受宏观政策调控影响，大批资金需要找寻新鲜目标，使该类写字楼成为市场宠儿。
诚然，面积并不是衡量价值的指标，更要看重设计和规划的合理性。花果园写字楼在业内素来有着设计独特、空间通透的赞誉，自身具备优良的品质，这也是该项目新产品一经上市便广受关注的原因之一。
性价优越 可观
专业人士注重空间
采访中，从事房地产相关工作的方先生告诉记者，他对写字楼市场留意了一段时间，感觉位置好的写字楼值得投资，对近期开盘的几个写字楼项目比较满意，这次引起大家关注的花果园J区12栋，一直在他的关注范围内。
他告诉记者，花果园项目的价格，在城市核心地段非常具有竞争优势。新推出的J区12栋，在规划上紧靠406米双子塔，还有贵黄公路、花果园大街、公园中路等打通商务脉络，写字楼集群效应+城市交通枢纽中心，高品质，低价格，超高性价比铸就超高投资。
方先生笑言，关注写字楼市场这么多年，自己也算是半个专业人士，练就了不亚于投资客的眼光和判断力，只是从不轻易出手。“贵阳城区的写字楼都太贵了，郊区的虽然便宜，人气值又相对不足，我还是不愿意冒这么大的风险。花果园这边倒是比较综合，各项优势都具备，如果不出意外，我应该会在近期入手。”
对很多人来说，投资写字楼是件大事，耳听为虚，眼见也未必为实，非得精打细算，用数据说话，才能算数。俗话说得好，数字是永远不会骗人的。来花果园看房的人里，不乏有自带计算器和草稿纸的“数据控”，阵势宛如重回高考考场。
他们如此精打细算，其实算的无非就是一个。如果想投资写字楼的话，投资客可以套用一个公式：年＝(每月每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月，得出的结果在7%至10%之间的话，证明这个物业项目是值得投资的。按照国际惯例，年在7%以上，15年左右即可收回成本的写字楼，才具有投资前景。
如何得知年在7%以上？调查对比周边同类写字楼的租金情况即可得知，以花果园的J区12栋为例：60平方米，总价35万元的物业，每月每平方米租金=7%×每平方米单价5900元÷12月，答案为每月每平方米租金必须在34元以上方能达到7%。也即周边租金水平如果在34元/平方米以上，即证明物业具有投资价值，买入即可赚钱。
实际上，贵阳目前主城区一般写字楼的月租金都在每平方米80元以上，而一些甲级写字楼早已突破100元，并且供不应求。作为贵阳城市未来核心，花果园的写字楼物业潜力无限，就算是市场培育前期，5A甲级标准，其租金价格肯定不会低于60元，其年将突破10%。而一旦市场成熟，花果园位于贵阳城中心的天然优势，将使其每平方米租金可以轻而易举地达到80元以上。
另外，花果园的写字楼本身售价不高，这也决定了其具有超高的。现在花果园J区12栋的写字楼起价仅5900元/平方米左右，待项目全部落成后，其空间不言而喻。对于投资者来说，挣个钵满盘满只是几年的事情。
新兴阶层 自主创业
小型企业重视保值细节
写字楼的投资者中不乏创业型的购房者，购房目的就是为了自己公司办公使用。特别以年轻人居多。近几年，针对“创业办公”概念而出台的细分市场产品，正越来越受到高新技术企业和智力创业者的推崇。
在花果园售楼部，记者采访到青年创业者陈小姐，据她介绍，她经营的公司已经有四年，从租一房一厅的住宅到租小十字附近200平方米左右的办公楼，她公司的业务不断发展。“一个月花几千元的租金租办公楼，不如买一间。”陈小姐抱着这样的想法决定自己购买一间写字楼。对花果园写字楼目前的价格，陈小姐表示，如果月供超过租金太多，对于一个刚起步的企业是不划算的，现在的价格还是能够接受。陈小姐很乐观的表示，如果自己公司业务开展得不好，她可以租出去金，作为自己的固定资产投资，也很不错。
这一类型的写字楼购买者是心态、最轻松的一类群体。这或许是年轻人天然的乐观，同时也反映了他们对所购买的花果园写字楼的信心。
在过去的这几年，越来越多的人选择自主创业，办公物业需求强劲，小企业的大量出现，要求足够体量的写字楼进行支撑。然而，虽然小企业对于写字楼有着一种天然的渴望，但其追求的无疑还是一种性价比，毕竟，小企业特别注重成本控制。也格外重视写字楼产品的保值细节。地段、交通、硬件设置、价格、停车位、电梯、公园、购物中心……没有一处不在他们的关注范围内。
一般买家或者租客多会期望写字楼里的配套设施齐全，商务中心、银行、员工食堂、高档餐饮、会所等一应俱全，其实这是必要的配套设施。现在对写字楼的要求不仅局限在写字楼的内部配套，它周边的大环境的设施配套也显得尤为重要，如酒店、商场、媒介机构齐全，这些将大大节省企业的信息索取成本。
因此，时下很流行一种“写字楼集群＋商业集群”的配套，这也不仅给写字楼的价值带来了提升，同样也给商业的客流给予了很大的保证。花果园就是如此，作为一个重新定位的城市中央，包含了几乎所有的城市功能，还进行了细致的重新规划与布局。其200万方的写字楼，将汇聚贵阳全行业企业，势必成就贵阳主城区最集中的办公区域。
商务氛围 高端配套
大中型企业催生良性发展
一个完善的城市综合体，不只是各大版块的简单堆积，还应该是版块之间的良性互动与相互完善。以花果园为例，十大购物中心的商业配套，为入驻的企业保障了最重要的商业氛围，同时也为其中的办公人士提供了便捷的消费空间。而与此同时，大量的企业与办公人士，又为购物中心提供了必备的人气和消费群体。
已成气候的大中型企业，在选择办公地点时往往更加大手笔，除了配套、环境、地段这些基本因素外，还十分看重周边的商务氛围，希望浓厚的商务环境，能够对自身发展产生良好影响。花果园所处的地段，过去便是著名的商品集散地，是传统的商务中心。经过花果园项目的重新规划，未来必将大放光彩。
即使在项目内部，本次上市的J区12栋也堪称得天独厚，与贵阳街、双子塔咫尺相邻，坐拥贵黄公路、花果园大街、公园中路等干道的交通优势。如今市面上的良好反馈，正是花果园项目商务产品质量的有效证明。
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