[摘要] 2010年4月以来,随着中央政府出台一系列严厉的房地产调控政策。全国房地产市场急剧降温,房价开始回落。但与此同时,房租价格开始迅速上涨,一些大城市的涨幅超过30%。
房租未来发展动向
一线城市房租上涨势头将放缓甚至可能出现小幅回落,但上涨压力将向二三线城市扩散。一线城市经过3-7月份暴涨和恐慌性租房后,需求已经得到释放,未来房租进一步上涨的动力不足,局部可能出现小幅回调。3-7月北京、上海、广州、深圳四大城市房租暴涨,一些租客担心未来还会继续上涨而提前续租、定约,使得租房需求提前释放,部分地区房租已“超调”（over-shooting）房租上涨较快的城市,政府主管部门已经介入,对中介施加压力,这也对房租进一步上涨产生了阻力。8月后房租可能出现小幅回调,但由于通胀预期大背景存在,房租即使出现回调幅度也将非常有限。
但部分二线城市和三线城市房租上涨滞后,需求释放缓慢,预计将持续上涨,但涨幅和涨速都将低于一线城市。带动一线城市房租上涨的因素在二三线城市同样存在,因此二三线城市也存在同样的上涨压力。但由于二三线城市外来人口比例相对较低,毕业生就业时间也不如一线城市集中,季节性需求释放较为平稳,房租上涨的速度和幅度将较为平缓。总体来看,2010年城市房租将上涨5～10%。
房租上涨直接影响居民生活成本,将进一步加剧通胀预期,将加大工资上涨压力,增加企业成本,并可能引起社会不满。房价早已居高不下,大批中低收入无房居民已经丧失购买能力而只能选择租房,而本轮房租上涨进一步加重了他们的生活成本。据调查,由于房租和物价上涨,一些新参加工作的大学毕业生的生活成本接近甚至超过了工作收入。生活成本的上升将反过来加强通胀预期,推动工资上涨。而工资上涨后企业成本增加,由此可能形成物价——工资轮番上涨的恶性循环,引发经济滞涨。房租上涨广泛伤害了社会中的低收入群体,可能加剧社会不满,引起社会冲突。
明确市场预期最关键
政府应当维持加大房地产调控政策的稳定性和连续性,让市场恢复稳定预期。从4月15日开始房地产调控以来,各地政策执行力度不大,房价下调幅度很小,并有人主张放松调控,严重影响市场预期。例如,上海广东等地并没有严格执行“停止第三套房房贷”的政策,而调控以来4,5月份七十个大中城市房屋销售价格指数环比仍然增长,6月环比仅下降0.1%,房价调控远没有到位,不断有人提出“房地产调控已经到位”等言论。由此房地产市场对政策产生不稳定预期,买卖双方都观望,加剧了房租上涨。
房价调整远远没有到位,应当加大调控力度,避免房价反弹。目前中国房价收入比等指标远远高于国际警戒水平,房价泡沫仍然明显。而且即使房价下跌引起商品房投资下降,政府也可以通过增加公共性住房建设投入弥补,加强调控的风险不大。只有政府明确未来政策走向,加速房价调整,才能稳定房屋租赁市场。
政府应当继续收紧货币政策,并应当尽量采用市场化调控手段,尽快加息,避免对经济的过度微观干预。目前强烈的通胀预期不仅是推动房租上升的重要原因,更是中国经济的重大威胁,必须继续加以抑制。目前发改委采取的“微观调控”政策效果不佳,治理物价上涨和通胀预期仍然需要通过货币政策来实施。2010年以来,发改委多次对价格上涨较快的商品进行干预,并于7月13日发布《关于市场价格异常波动时期价格违法行为处罚的特别规定》,提出对扰乱市场秩序,囤积商品的投机经营者进行罚款。
但在市场经济中,要区分正常经营和囤积投机困难很大,监管成本高,效果不佳。目前的经济“二次探底”的可能性不大,收紧货币政策的风险不大。2010年上半年中国经济同比增长11.1%,全年完成“保八”甚至“保九”问题不大,目前就业形势良好,能够承受紧缩货币政策的冲击。目前采取的“定量紧缩”政策效果不佳,并在一定程度上加剧了经济泡沫。目前央行主要通过控制信贷额度和公开市场操作来紧缩,但在目前实际利率为负数的情况下,商业银行有强烈的扩大信贷冲动,商业银行并通过各种金融创新手段规避信贷额度限制,使得紧缩效果不佳。由于实际利率为负数,加剧了对各种商品的投机,经济泡沫难以控制。总之,央行应该继续收紧货币政策,尽快加息,抑制通胀预期和经济泡沫。
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