[摘要] 从国家统计局发布的房价数据来看，近期一二线城市房价上涨几近失控。北京六环房价进入“两万时代”，北上苏杭两天四地王创下新纪录。按照有关专家测算，近日地王以正常利润计算，目前的市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。这些情况使得有关部门坐不住了，必须采取行动。
豪宅时代到来？
此前有房地产业内人士预计，融创中国此次农展馆北路地块的开发成本在12万元/平方米，售价将在15万/平方米以上。“就像翡翠一样，越好越贵的翡翠，的空间也就越大，因为物以稀为贵，即使未来空间具有一定不确定性，但是对于一部分投资者来说稀有物业具有资产保值的作用。所以说，开发商对于国内一二线城市的稀缺地块价值的认知还是比较一致的。”上述中国房地产协会的高层如此表示。
高地价与市场合理利润率相结合，导致高端住宅在2013年出现日趋火爆的态势。
公开资料显示，2013年8月份，北京四环内高端住宅成交335套，成交套数环比上涨了15%。自2013年初以来，北京售价5万元/平方米以上的高端项目成交达1635套，成交量创历史。同样，2013年上半年，上海单套总价在1000万元以上豪宅的销售套数达1497套，同比增幅超过50%。
再融资影响：短期估值，长期盈利
2008年的全球金融危机令中国政府开展了有史以来规模最庞大的一轮经济刺激。伴随着2009年经济的快速复苏，货币超发也同时带来了商品市场的通货膨胀和资产、资源品的价格暴涨。于是，2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”)，此后又相继出台包括“国四条”、“国五条”、“国八条”等在内的一系列政策，正式启动新一轮的房地产调控，旨在控制投资投机氛围严重、房价过快上涨的房地产市场。
自2010年8月起，虽然证监会没有明文规定停止地产公司在A股的IPO和再融资，仅表示对涉及土地闲置及违规的公司暂停，但实际操作中已经向所有地产公司关闭了直接融资的大门，其直接意图在于通过抑制房企的融资加大房企资金压力，促使房企加快销售去化回笼资金，从而打击土地闲置和捂盘惜售。从而造就了这一特定经济背景下的特殊政策，并成为整个地产调控的一个代表性缩影。
过去三年的事实表明，该项举措并没有达到预期的效果。地产公司在资金链吃紧的情况下，优先选择的是收缩投资(推迟开工、延缓拿地)而非加快去化；2012年开始的楼市快速复苏令地产公司财务明显好转，资金压力并不大；虽然开发贷款受限，但亟须资金的地产企业融资从未停止过，个别资金短缺的中小房企通过各种渠道不惜成本筹措资金，部分借贷资金的年化利率超过20%，甚至达到30%。
截至9月5日，已有23家上市房企发布再融资预案或因相关事项停牌中。其中，既有涉及旧城改造，也有涉及普通商品房项目开发，还有涉及重组的。已披露再融资预案的上市公司合计拟募集资金430亿元。综合考虑部分公司拟采用发行公司债、部分公司仍在停牌中尚未披露预案，以及尚在计划中的公司，我们预计此轮地产再融资的规模可达千亿水平。
再融资的开闸，恢复了资本市场对于上市公司的基本融资功能，影响深远。首先，我们认为，这是地产调控在加强和落实现有短期政策的基础上，着重进行中长期政策制定的体现，目的是逐步建立房地产市场化调控长效机制。其次，采取“疏”而非“堵”的方式降低影子银行风险、控制影子银行规模，应该也是题中之义。
再融资开闸对地产板块的影响，按照“盈利-估值”两部法分析，我们的判断是，短期影响的是估值，长期影响的是盈利。
先看短期。过去三年的地产股饱受调控之苦，再融资开闸意味着市场化调控手段迈出了步，因此，短期会影响市场情绪进而降低板块风险溢价水平。同时，再融资最直接的意义，无疑在于降低整体行业资金成本，如果我们将短期估值水平简单视为市场利率的倒数，那么行业市场利率的降低会抬升板块的估值水平。
但是，盈利在短期没有正面变化。按照我们所知的再融资流程，需要经过董事会预案—股东大会—证监会审批—募集资金—投资等几个大的环节。这些环节加起来的时间，按目前的情况，往往超过一年。再考虑到开发建设周期，再融资从董事会预案到开发项目实际产生现金回流，估计时间超过两年，而要结算确认收入实现利润，那么周期在三年以上。这也就是说，再融资在短期无法正面影响盈利。
再看长期。首先，影响行业长期估值水平的是行业周期和景气度，而与能否再融资无关。最明显的是，我们可以看到一些传统行业或周期性行业，即使此前无再融资限制，板块的估值水平也一路向南。地产行业增长的高峰已过，已是市场共识；行业主动或被动去泡沫，也是大势所趋。这个板块的估值上限已经显而易见，我们认为，再融资放开在长期也无法改变这个局面。
不过，再融资在长期却会影响盈利，这是基于两点：一是降低资金成本；二是有利规模扩张。在板块估值水平的弹性空间不足的情况下，只有盈利才是影响股价的最重要的因素。而影响盈利最重要的两个指标就是收入和毛利率，在这个行业毛利率无法提升甚至长期下降的背景下，规模扩张成为利润增长的源泉。
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