[摘要] 随着西安市《进一步做好房地产市场调控工作的意见》出炉，2013年下半年以来全国已经有14个城市相继出台了地方楼市调控新政策。这其中既包括北京、上海、深圳这样的一线城市，也包括南京、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州等二线城市。面对高歌猛进了将近一年的房地产市场，岁末年终，各地终于出手了。
“岁末调控弹”冲击波有多大？
（来源：晶报 作者：赖业玲）继“深八条”、“京七条”等一线城市的调控措施出台之后，武汉、厦门、南昌、沈阳、杭州等多个房价上涨较快的二线城市陆续出台了“N条”楼市调控新措施，“楼市调控潮”向二线城市蔓延。据不完全统计，已有16个城市加入楼市调控新政大军。10年来百姓已经历了多次楼市调控，这波“岁末调控弹”落地引发的冲击波会有多大，又会怎样左右楼市？
完成调控目标无望，再有城市被约谈
数据显示，过去3年各城市居民实际收入增幅多在8%-9%，只有个别城市能达到10%。然而，10月新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，其中，北京、上海、广州、深圳价格均同比上涨超过了20%。年初按照国务院出台的“国五条”要求，多数城市的年度调控目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅，这样看来，21个城市完成房价调控目标的希望渺茫。中华工商业联合会房地产商会会长聂梅生日前就表示，包括北上广深在内的一些城市完成房价调控“根本没戏”。
据《经济参考报》报道，近日住建部对房价涨幅过高的城市再次施压。上周南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。据说，与8月底那次不同的是，此次住建部要求涨幅较高的城市房管部门相关领导，甚至有的城市是副市长带队，亲自到住建部进行汇报。
离年底考核所剩时间不多，能够快速见效的还是“限贷、限购、限价”的传统调控措施。于是，自10月份深圳、北京、上海、广州等一线城市对限贷、限购、限价等作出进一步规定之后，11月武汉、沈阳、厦门、南昌等多座二线城市也出台了调控新政策。不排除其他完成年度房价控制目标有难度的城市，还会继续跟进收紧，个别三线城市也有可能加入这一行列。
显而易见的是，本轮各地调控新政的密集出台，带有明显的突击色彩。目的比较明确，主要是遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。
加码调控措施并无创新
虽然各地新加码的调控细则各有不同，但不外乎提高二套房首付、抬高非户籍购房门槛、增加供地三项，基本大同小异，形式上照搬了一线城市的模板，并无创新。
比如武汉、沈阳均规定，非本市户籍居民家庭购买的住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由一年以上提高到两年以上。郑州的“限购令”则规定，同时满足“持有本市居住证3年以上”、“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上”的非户籍居民家庭，方可限购1套住房。
提高二套房首付，也成为此轮二线城市调控新政的主要内容。北上广深四个一线城市将二套房的首付比例全面提高至七成发挥了示范效应，沈阳明确提出将二套房贷款比例提升到6.5成，而武汉、厦门和南昌的新政中仅提出要加紧研究提升二套房首付比例，并未做出具体部署，预计在不久之后各地就将有具体落实方案出台，提升的成数大约也将在七成左右的水平。
在增加供给方面，几乎所有城市都提到了增加住房用地供应。
武汉提出，2013年住房用地供应量比过去5年年均实际供应量增加20%，2014年比前5年均值增加10%；南京提出，今年住宅用地供应规模在前5年平均供应量的基础上增加10%；厦门提出，2014年住房用地供应总量比前5年年均实际供应量增加20%，同时严格查处闲置商品住房项目；南昌提出2014年住宅用地计划供应量为今年的120%，力争130%。
相较以往的调控政策，除了北京、广州等一线城市有一定程度收紧之外，其余二线城市调控政策除了提高二套房首付，并没有实际变化。
这些密集出台的调控政策有很多相似之处，关于严格市场监管、引导企业合理定价、提高二套房首付比例等条款几乎如出一辙，连土地供应的增加比例、非户籍人口购房需缴纳个税的年限都极为相似。有业内人士认为，一线城市房价涨幅一直居前，此轮出台收紧调控的细则有示范意义，引发价格上涨较快的二线城市跟风。
购房者短期将转为观望
“岁末调控弹”落地引发的冲击波正开始扩散，楼市的价格和消费将会受到怎样的影响？普遍的共识是，陆续出台的调控加码政策，给房地产市场带来的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企会放慢推盘速度，最终导致商品房成交放缓，从而达到平抑高房价的效果。
率先祭出调控大旗的深圳，进入11月中旬后新房销售量价齐跌。11月18日至24日的一周，各区除盐田外，成交套数均下降20%以上，价格除罗湖区外，均下跌5%以上。“穗六条”出台一周内，广州一手、二手住宅成交量降幅普遍超过一成。“沪七条”落地两周，上海楼市一改“金九银十”以来的火热局面，成交量和供应均出现明显降温；“京七条”出台后一个月的北京新宅网签量，与政策出台前一个月相比大幅下滑了近三成。
对市场的下滑，开发商均认为这其中有市场的原因，因为每年的11月是楼市由“热”转“冷”的过渡期，购房者期待年前的促销活动。当然也不排除政策的因素，毕竟银行信贷一再收紧，对需求的释放形成巨大的打击。
不过也有市场人士一针见血地指出，目前的所谓调控新政策，仍然是以限购、限贷为核心，只是将部分购房需求进行了延后，这些需求始终会释放，影响房价上涨的因素依然存在。
重大改革进程不明，影响楼市走向
有不少房产研究人士认为，长期看突击式的调控对市场没有什么实质影响，更多的是一种对年底调控目标有可能完不成的表态。可以预料的是，调控行为的“突击”举动将在短期内对房价起到打压作用，年后出现“开门红”的可能性也并非没有可能。但二线城市政策的持续影响力有限，至多4-6个月。长远来看，“突击式”调控只能使中国楼市继续深陷“越调越涨”怪圈。回顾楼市调控的这几年，基本上是“一时收一时放”的调控节奏，房价上涨的总体态势并没有改变。
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，各地调控的力度都比较温和，仅仅采取这些预期之中的收紧调控措施，不足以让正处于上升通道的房地产市场改变运行方向。如果没有其他房地产制度改革的消息出台，经过短时间观望后，楼市仍将向上，下跌的可能性几乎没有。他认为，真正对房地产市场有重大影响的，是三中全会《决定》提到的集体建设用地直接入市和房地产税的推进，但这两项改革的具体进程都还不明确，预计短时期内也难以全面推开。因此，以限购限贷为主的调控至少2014年仍会延续。
财经评论员郭施亮认为，房地产价格一般由土地价格、建筑物价格以及相关因素价格构成。而在这一占比中，土地所占的比例是相当高的，而土地价格又牵涉到地方财政等关键性问题。在当前经济保增长、城镇化加速推进以及货币贬值下保值增值需求等大背景下，房地产业的地位似乎难以撼动，而楼市调控动真格的难度看起来非常大。在问责压力下，各地的调控属于意料之中，而在各种利益捆绑的作用下，本轮楼市调控新政不能寄予太多的期望。
分析
楼市调控经历大变局
检索1998年住房制度改革以来的历届三中全会决定，会发现，房地产调控政策正在经历十年来未有之大调整。
十八届三中全会关于房地产税改革的决定，与十六届三中全会提出在条件具备时开征物业税相比，指向更为明晰，任务更加紧迫。财政部财政科学研究所所长贾康说，其目的并非单纯为打压房价，实质上是经济调节杠杆。或许，房产税难以改变未来伴随城市化进程的房价上涨趋势，但一定有对冲房价上升、减少泡沫的效应。
业内认为，对于年内部分城市高达30％的房价飙涨，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。
浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军判断，楼市调控政策已出现三大调整：坚持市场化改革方向；构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；政府工作重点是做好保障房的建设和分配，形成各方共同参与的局面。
正如国家行政学院经济学部许正中教授所说，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出让金，又吃转让住房的交易税、个税。
对此，十八届三中全会的决定提出：深化财税体制改革，建立事权和支出责任相适应的制度。完善土地制度，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让，并与国有土地同等入市、同权同价。同时，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值分配机制。这为限制地方对土地的攫取提供了制度安排。
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