[摘要] “请注意,此类项目属违法建筑,警惕风险。”对于小产权房违规的警告,主管部门喊话已不止一次。可是,三令五申下,卖小产权房的人仍然胆壮,买小产权房的人也依然汹涌。
小产权房业主:拆的是在建的 转不转正无所谓
（来源：北京晚报）“请注意,此类项目属违法建筑,警惕风险。”对于小产权房违规的警告,主管部门喊话已不止一次。可是,三令五申下,卖小产权房的人仍然胆壮,买小产权房的人也依然汹涌。
“我为什么买小产权房?因为便宜啊。”外地人韩力(化名)直言。在通州知名的小产权房社区——太玉园,他已经住了5年多。自住者、投资客,记者采访的几位和小产权房有关的人,无一例外都看中了它的价格优势。至于能否转正,按照韩力的说法,“转不转无所谓,坚定的是不会被拆。”
小产权房的风险
产权
小产权房没有房产证,无论是“使用权房本”,或者是长期“租赁合同”,都不是受法律保护的正规权属证明
维权
如果出租、出售、交房过程中出现纠纷,无法通过法律途径寻求支持。
贷款
无论是购买或出售小产权房,都不能使用按揭贷款,不能用于融资抵押。
质量
承诺的建筑质量和配套设施等标准,往往在实际交房使用后难以兑现。
配套
没有政府统一规划的供水、供电、天然气系统,供水多是私挖自备井作为居民生活用水,饮用水质没有保障。供电多从邻近村落(变电站)拉取电线,有火灾隐患。
自住者
反正只花20万就安了家
太玉园是小产权房这件事,韩力2007年购买的时候就心知肚明,“虽然知道是小产权,但因为房价便宜,不用贷款,所以也不太在乎。”
当时,太玉园的价格是2890元/平方米,韩力一次买了两套,一套50平方米,一套70平方米,其中面积较大的房子用来自住。“20万元买套自己的房子,当时除了小产权房,在北京再也找不到这种价格了。”
韩力承认,入住之初,生活是略有不便,但经过几年的发展,这里已经成了拥有108栋楼的居住园区,医院、学校、超市等生活配套都比较齐全,的不便就是偶尔会出现停水停电。“小区应该是村子自己挖的井,常常停水,但瑕不掩瑜,20万元的价格,这样就不错了。”
现在,50平方米的小房子已经被他租了出去,每月有1400元的固定租金,算是一笔稳定收入。
“转正?这个说法已经传了好多年了,一会儿说转,一会儿说不转,听到最后我都迷茫了。反正我买得便宜,转不转都无所谓了。”
投资客
“自住是不敢的,出租就无所谓了。”
不同于韩力,王宇(化名)2010年初买绿城雅居的小产权房时,目的非常明确,就是为了投资。“当时手里有60万元的闲钱,买商品房只够首付,可我又不想贷款每月还月供,就想起了小产权房。”
绿城雅居位于昌平沙河,周围有一片以“绿城”开头的小产权房社区。“我的这套房子,是小区的最后一套房源。”王宇至今记忆犹新,他次去现场时,销售员就表示房源已经售罄,隔了两个星期,因为有人退了房,他才中途加了个塞儿。尽管房子向阴面视线不太好,可也只能将就。买一层送一层,王宇以62万元的价格,买下了实际建筑面积接近180平方米的两层平房,单价只有3500元/平方米。“3500元,北京当时没有更便宜的房了。”
因为持有投资的想法,王宇签下合同的一刻起,就没想过要自己住。隔了一年后,他直接将房子打包给中介出租,每月到手的租金有1200元。“除了地方远之外,实话实说,我对房屋的质量也不太放心。”他向记者形容,房子就是混凝土搭起来的,水泥地白墙,下雨时常会漏水,“自住是不敢的,出租就无所谓了。”
两个多月前,王宇为了变现,以82万元的价格把小产权房给卖掉了,扣除各种费用,挣了近20万元。“现在想想,我挣少了。我卖掉不久后,北京的小产权房就涨声一片,曾经有中介打电话给我报过100万元。”作为前投资者,王宇说,他对于转正之事并不太在意,因为投资客谁也没想过长期持有,解套挣钱才是关键。
经纪人
太玉园房价半年涨四成
“成片的小区,即使拆迁也不会拆到自己头上。”记者发现,在房子较多的小产权房小区,几乎所有的购房人都持着这种“鸵鸟”心理。中介经纪人也是以此为由,劝说看房人购买价格不断上涨的小产权房。
韩力住着的太玉园,如今的市场售价已经达到了10000元/平方米,比5月时的价格上涨了3000元/平方米,涨幅高达40%。“太玉园已经太成熟了,住着7万多人呢,怎么可能拆。现在在拆的只是在建的小产权房。”小区周边的经纪人如此告诉记者。
“我自己都觉得最近涨得太猛了点。”一位当地的二手房经纪告诉记者,2002年,太玉园西区的价格仅仅在1000元/平方米到2000元/平方米之间。之后,随着北京大楼市的房价一路攀升,太玉园这样的小产权房也从中受益,2010年初达到小高峰,接近10000元/平方米。
然而,2012年10月,由于太玉园被列入国土局公布的79个小产权房项目名单中,房价迅即在两个月内下降了4000元/平方米。直到今年8月,小产权房转正的热风刮起,价格便持续回暖,达到历史的10000元/平方米。
更奇怪的是,尽管随后国土部和住建部就公开表示要坚决遏制小产权房,可这股追捧的热潮并没立即退去,自住的、投资的,咨询者不乏其人。
农民
说起转正 又是担心又是盼望
小产权房究竟能否转正?随着农村集体土地流转说法的提出,这个话题再度引发各方争议。
地产大佬任志强日前表示,小产权房绝无入市可能,“如果政府允许小产权房合法化一定也允许其他犯罪也合法化,想都别想”。
中国房地产协会副会长孟晓苏则持不同观点。他表示,国土部、住建部发布的叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已。关于小产权房问题,媒体要让农民自己发出声音,问他们愿不愿转正。“小产权房转正要补交地价,没人愿意补,征房产税即可。”
那农民究竟怎么想?昌平某村庄的不少农民告诉记者,对于宅基地的流转,他们既希望又担心。持有希望,是因为想通过将手中的部分宅基地流转出来,把不动的土地变为流动的资金,为家庭增加一笔收入。可担心的是,如果是一次性拿完补偿款后,农民上了楼,未来的就业出路在哪里。
“在北京郊区的各个村子里,流传的就是一夜暴富后迅速败光的故事。”一位农民提到,拿到拆迁款后成为千万元富翁,买了豪车却不知开到哪里,或者数着钱不知怎么花,甚至拿去赌博输掉全部身家的例子,早已连城里人都不陌生了。所以,他们更想要的是一种持续性的方式,定期地获取固定。
小产权房
风险何在?
“小产权房不受法律保护,无论从产权、现实使用或未来出路上,都存在着极大的风险。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,对购房人而言,小产权房的风险极大。
首先,从房屋产权角度看,小产权房没有房产证,无论是“使用权房本”,或者是长期“租赁合同”,都不是受法律保护的正规权属证明。所以,无论是购买或出售小产权房,都不能使用按揭贷款,不能用于融资抵押。最关键的是,如果出租、出售过程中出现纠纷,无法通过法律途径寻求支持。
其次,在现实使用中,村委会或所谓“开发商”销售之初所承诺的建筑质量和配套设施等标准,往往在实际交房使用后难以兑现,由此引发的纠纷很难像正规商品房一样,通过维权手段解决。
胡景晖进一步解释,由于大量“小产权房”建设无详细规范的规划设计,建设起点低、标准低、缺乏专业业务指导,建设过程中又常为了节约成本而偷工减料,房屋在竣工交付使用后均存在安全、质量、消防等隐患,极易引发安全事故。同时,“小产权房”社区没有政府统一规划的供水、供电、天然气系统,供水多是私挖自备井作为居民生活用水,饮用水质没有保障。供电多从邻近村落(变电站)拉取电线,因前期未经过电力公司的规划设计,通常用电量会超过变电站负荷电量,实为火灾隐患。
最后,从未来出路角度,胡景晖表示,目前对于小产权房的处理思路还未确定,即使像“383”改革方案中提到的,部分小产权房通过补缴一定费用的方式转正,费用也可能不小。所以,名为“开发商”实为“代建商”的售房者所承诺的土地权益,完全就是“空中楼阁”。
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