相比起2013年年末平平稳稳的暖冬行情，2014年楼市开局一些风险因素暗暗浮现出来。1月份70个大中城市房价出现下跌的城市数量增多，一手房数据上看环比增加4个城市，二手房数据上看增加了8个城市。
上海中原地产（房源、代理、租房）董事总经理 谭百强
相比起2013年年末平平稳稳的暖冬行情，2014年楼市开局一些风险因素暗暗浮现出来。1月份70个大中城市房价出现下跌的城市数量增多，一手房数据上看环比增加4个城市，二手房数据上看增加了8个城市。银行信贷政策面临调整，兴业银行已经暂停房地产相关业务贷款，等待3月底出台区别对待政策，部分业务会恢复正常。此举也揭示出目前整个银行系统正对房地产信贷进行新一轮的风险评估和应对策略准备。其主线为“总量控制、结构调整和区别对待”。市场层面上，2013年李嘉诚售楼离场，2014年开始杭州、常州都有品牌房企的项目跟进了这个步伐，并带来了一些激烈的买卖冲突。这些都成为近期楼市最直接的现象刺激点，并有可能动摇“小阳春”的走向。
此外，养老保险的城乡一体化、不动产登记、房产税法等稳定推进。虽然没有直接插手到买卖环节，但楼市格局规划的政策体系建设，还是会越来越多地释放出强大利空压力。长效机制不会一直停留在设计状态，经过一年多的酝酿后，2014年亮相，局部落实到执行层面的可能性很大。
2014年年初楼市整体特征
一、交易乏力。年初历来是交易淡季，2014年至今也沿袭这一基本特征。从上海中原地产研究咨询部数据显示，年初至今一手住宅销售量为84.0万平方米，同比下降近四成。造成如此巨大的落差其背后有多种原因：首先，2014年春节比2013年来得早，交易量提前萎缩。其次， 2013年底整体偏紧的信贷环境在进入新的一年后，并没有如期放宽。各大银行甚至对首套住房都采取执行标准利率政策，影响原定的购房计划。
二、超高供应量。上海中原地产研究咨询部数据显示，2014年年初楼市供应量是2011年以来值，为98.0万平方米。这是因为，首先，经过2013年楼市疯狂后，市场对中央出手调控的预期强烈，开发企业需考虑先期抢占市场。其次，土地市场交易价格全线抬高，“囤积土地静待获利”的模式破灭，开发企业采取高周转模式提高利润总量，势必需要主动颠覆淡旺季节奏。
三、相比楼市的“冷”，土地市场的“热”得以延续。上海1月土地拍卖市场收入246.5亿元 ，同比增长378.0%。与此同时土地平均溢价率环比上涨89.8%。
基于以上现象和背后原因，预计未来市场将会有以下表现：
一、开发企业加速向一二线城市回归。2014年三四线楼市供应进入高位，农民工入城步伐未达到预期，供大于求风险加速爆发。尽管目前一二线城市购地成本已经相当高，这些城市占有各种资源优势，仍能维持较高的人口吸纳能力，出于发展生存考虑，开发商还是愿意花较大代价进入这些尚未饱和的区域。
二、土地市场价格支撑感减弱。去年房价一路上扬，土地竞买价格不断走高，提高后市房价心理预期。但从根源上来说，地价的支撑力主要在房价预期。房价风险的显露，将把“房价决定地价”这一基础投资理念更充分体现出来。土地竞买仍会很激烈，但冲击房价天花板的信心会越来越弱。
三、地方土地供应放量。去年三中全会前后北、上、广、深等城市都明确增加土地供应的方针，希望通过增加土地供应来化解房价过快升温背后的供应不足，2014年这些政策会继续贯彻。
四、“长效机制”是本届政府部门对楼市调控政策的核心内容。其设计工作已从2013年至今，预计在2014年“两会”期间这种设计思路会定型，对于本届政府而言如何落实将成为重点。这也是2014年楼市最关键的拐点因素。
政策组合拳冲击供需
马年楼市前景堪忧
上海中原地产董事总经理谭百强表示，诱发房价高位震荡甚至是拐点的大背景是供大于求，这一局面正在不少城市、不少区域进一步发展。其次，相关长效机制政策，包括不动产登记、房地产税法、新型城镇化建设，都会率先冲击到这些供求失衡的领域。
具体来看：
不动产登记和房产税是组合拳，是要把投资投机性需求挤出来，但需要很多工作辅助推进。房产税法会存在几个基本要点。1、向存量房铺开，基数过小，征税过低；2、联网执行，等于进一步放大税基；3、合理起点，这个起点有可能涉及部分高端的套房，第二套房基本会大面积赋税；4、市场现价作为纳税依据，而不是入手价，兼顾法律面前平等性；5、阶梯征税。
城镇化概念虽然很早被提出，但市场各方理解不一，解读也偏向“房地产”化。2013年底召开的中央城镇化会议明确新型城镇化的六大任务，而这些任务折射出农村土地流转和小产权房属性的确立与转正方案的探索的影子。比如北京近期将有集体土地入市交易，对农村土地流转起到探索作用，同样作为一线城市，上海在这方面的步伐不会太慢。
小产权房，事实上已成为农民自发性“增加财产性收入，建设用地流转”的最主要载体。贯彻三中全会“增加农民财产性收入”、“农村建设用地流转”的改革精神，就无法绕过小产权房这个话题。
对上海来说，首先供求失衡并不明显，而且产业集中度、人口集中度形成了非常厚重的城市需求基础。“长效机制”2014年会更多亮相动作，但具体会表现为思路上的成型，落地政策的探索，距离真正落地执行还有一段距离。所以，上海楼市在2014年出现供求关系快速掉转的机会不大。但长效机制影响力的建立，会推动市场供求向着长期的规划方向调整。比如部分业主会加快手头房源的处理，开发企业会更多秉承平价快销策略。
相比其他城市开始泛起的忧虑悲观，上海的交投心态会更加平稳。
基于以上政策分析，对于2014年楼市的运行节奏，上海中原地产董事总经理谭百强表示：在上半年，各地市场表现、政策建设信息，都会给市场情绪带来一些波动。但由于政策细节出台步伐滞后，以及各地楼市现象从偶发性逐渐展示出规律性，上海楼市交投主力会边走边看，一直到政策亮相之后才做最终决断。这个过程中，供应和交易都会高位维持，偶有阶段性停歇，整个上半年不会出现大的震荡。
但下半年，市场将会进入周边市场借鉴、政策消化期。届时长效机制展示给市场的内容更多，各地市场发展走向也基本定局。这个过程中，价格走向预计会确立为缓步下调，成交量在供应推动下，加速释放。
总体来说，虽然上海有其特殊性，但楼市的基本走势会和保持方向上的一致，不会游离于外。成交量上，我们对2014年怀有较高的信心，但从价格上来说，我们认为出现拐点的机会很大。
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