土地市场：供求放量 地价冷热不均
上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍
上海土地市场成交量方面虽不及2011年，但供应和地价表现仍较为突出。根据上海中原研究咨询部数据统计，截至2014年2月16日，上海共推出经营性土地34幅，土地面积173.99公顷。从成交量来看，共成交经营性土地40幅，土地面积181.11公顷。2014年首月土地供求放量明显，与前两年相比尤为显著，主要是受到市场较好表现的影响，2013年市场总体量价齐升，房企资金压力有所缓解，2013年金九银十如期而至，土地市场连续放量，推出的多幅优质地块都以较高价格成交。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，2014年首月房企购地心态表现不一，主要有三方面特征：1、由于优质地块一地难求，所以对这类地块开发商仍表现出一如既往的追捧，地价创新高。如“闸北区大宁路街道325街坊地块”成交总价101亿元，楼板价47609元/平方米，成为自2003年以来宅地总价和楼板价双料地王。2、对于前期追涨过高的地块，地价和溢价有所降温，如2013年年底临港新城地块溢价高达400%，而2014年年初成交地块溢价下降至200%。3、品牌开发商为争夺新霸主地位，扩张明显，绿地2014年至今在上海已取得6幅地块，其中与福建融信联合拿地4幅，可见强强联手是企业扩张的必然手段。不过马年首拍土地市场却显得有些冷清，青浦区朱家角镇浦泰路西侧B1、B2地块，浦东新区洋泾社区C000204单元2-03-02地块底价或接近底价成交，而前者为低密度的纯宅地，后者为浦东中心区域地块，虽然地块条件或多或少存在一定不足，但遭遇冷清仍较感意外，是否土地市场降温的征兆仍有待进一步验证。
2014年土地供应计划还未公布，虽然加大土地供应也是调控政策之一，但考虑到每年土地计划都没有完成的实际情况，预计2014年住宅用地供应仍在1000公顷左右，按照这个数据，目前已完成全年指标的14%左右。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，土地市场走向仍取决于政策、政策下的市场走势以及房企的资金状况，预计2014年政策总体呈现出平稳或略微趋紧的态势，交易量像去年那样走高的可能性不大，如果没有实质性重大政策推出，预计价格仍会有小幅增长的可能，鉴于土地市场的供求矛盾短期内难以缓解，地价持平或小幅增长的可能性大，部分优质地块地价仍将高企。
一手商品住宅：政策真空刺激供应 成交有望缓步回升
上海中原地产项目部总经理 唐振东
根据上海中原研究咨询部数据显示，截至2014年2月16日，上海新建商品住宅供应量创近四年。成交量受多重负面因素的影响，成交表现稍显不足，但仍不掩楼市热度上升的态势。
上海中原地产项目部总经理唐振东表示，2014年供需起步行情与历年有明显变化。历年同期开发企业的推盘积极性并不大，供求行情均保持供小于求的态势。2014年新年后的供应量则创出近四年点，比次高的2011年高出近34.6%。受此带动，供求关系出现逆转。成交方面由于受春节假期的影响，成交量出现季节性下滑，与历年相比2014年表现略偏低落。从数据上来看，2014年1月1日-2月16日成交量仅高于2012年同期水平，而与历年点（2013年）相比下滑31.1%。
年初原本是楼市的传统淡季，特别是受春节的影响买卖双方都有所松懈。开发企业方面，由于工作重心偏向年度总结以及来年战略制定，供应放量放缓；置业者的注意力转向为春节做准备，入市积极性不高。年初一反常态的供应状况，背后原因与政策口风趋紧有关。部分开发企业非常珍惜当下的市场上行惯性和政策真空期，并积极入市以期规避未来政策层面可能出现的风险。
相对于供应，楼市交易与历年相比略微偏低。2014年伊始，楼市受春节假期和银行贷款紧缩的影响，交易大幅下滑；同时2013年楼市大热，开发企业大多对年前较为满意，因而2014年初开发企业营销力度普遍偏弱也致使今年成交量萎缩。其他年份则不同，以2013年为例，2012年市场行情较为低迷，在年尾出现翘尾，部分开发企业选择在2013年初通过促销以价换量，促使其成交量上行达到近四年的值。因而今年的交易虽表现偏弱，但市场起步实际上要略好过数字表现。
上海中原地产副总经理唐振东表示，2014年的上海新房在供应市场的带动下，很有潜力打破假期冰封，牵引市场快步进入小阳春。3月“两会”之后，开发企业将迫于“两会”政策的压力加快出货节奏，届时会出现一波行情，之后楼市进入政策消化期，楼市出现拐点开始下行。
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