二手住宅市场：开局略显低迷 交易情绪受多方牵制
上海中原地产中介住宅部西区总经理 陈宇珏
据上海中原地产研究咨询部数据显示，截至2月16日，从可统计的市场挂牌量结果来看，2011年以来，挂牌量从16.2万套下滑到15.9万套，降至13.9万套，再到现在的12.2万套。其主要因素是由于最近几年市场交易速度快速提升，而市场供应又跟不上去化节奏，由此使得市场存量规模不断下调。成交方面，全市二手住宅成交量21450套，除2012年同期市场由于全市经济低迷等外在因素影响，成交规范较小外，同比均有不同程度的下降。价格方面，当前二手住宅成交均价为20427元/平方米，环比呈快速增长趋势，并创近年成交新高。
挂牌量、成交量的下降也进一步证实了当前市场的低迷现状。从历年情况来看，年初对市场态度均以观望为主。随着节后刚需买家的逐步回归，市场整体热度也将随之回暖。另一方面，随着去年发布的调控政策影响力度的减小，新一轮的政策尚未出台，市场也进入调控真空期。而此期间变化最明显的就是卖方心态的转变。从先前的恐慌，担心自身利益受损，到相安无事，有惊无险，进而不再担忧，看好后市。卖家心态的转好直接在市场价格方面反映出来。
上海中原地产中介住宅部西区总经理陈宇珏表示，当前二手住宅市场的表现主要受三方面的影响，一是调控政策。近几年来，中央不断地推出一系列的调控，各地方配合中央也出台地方性的政策。一时间各类调控政策铺天盖地，而受其影响，买卖双方也开始非常敏感，市场成交因政策出现明显的波动。二是土地市场情况，2014年1月以来，土地市场始终处于火热状态，知名房企不断以高价拿地，使得市场频频出现面粉比面包贵的现象。而正是由于土地市场的不断升温，使得周边原有的二手住宅价格出现“一日三变”。如闸北大宁地区，土地成交价为101亿元，楼板价为47609元/平方米。大宁板块内的多个楼盘受其影响，纷纷提价。三是一手新盘的市场供应情况。2014年年初一手住宅市场的超高供应对二手住宅销售起到分流作用。
写字楼市场：年初市场量价齐跌 难以延续去年的热度
2014年初受节日氛围影响，写字楼市场明显降温，到目前为止写字楼新增供应19.6万平方米，而成交量为16.3万平方米，与往年同期相比，供应量略高于以往水平，而成交量相比去年呈下滑趋势，整个市场表现供过于求。根据上海中原研究咨询部数据显示，2014年初外郊环仍是市场热点区域，供应量和成交量所占比重均在50%以上；从成交结构来看，酒店式公寓成交份额比重达到50.7%，与去年同期相比，上升将近30个百分点，可自住又可投资的酒店式公寓成为市场热点。
上海中原地产工商铺部总经理陶翃表示：住宅市场调控趋紧使投资客将目标转向商办市场，而2013年年底市场供应热潮在本年初得到一定延续，因此供应量与同期相比，略有上升；但另一方面随着国外市场经济复苏以及QE的退出，资金有流入海外市场迹象，致使部分企业买家放缓投资步伐，随之年初交易量呈下滑趋势。
随着春节的结束，3月份市场势必会回暖，但从目前来看，国内资金存在外流情况，这可能会影响投资市场，2014年整个市场或将难以延续去年的热度。从区域热点来看，大虹桥核心区域的土地全部拍卖完毕，国际会展中心等重要项目也在按计划推进，区域建设粗具雏形。2013年下半年开始万科和瑞安等项目已先行入市，市场热度逐步升温。预计大虹桥将成为市场关注重点。
商铺市场：年初供求平衡 诸多问题下市场放慢发展步伐
上海中原地产工商铺部总经理 陶翃
年初商业市场新增供应13.5万平方米，成交量12.7万平方米，交投情况与年底相比，表现不佳。根据上海中原研究咨询部数据显示，与历年同期相比，除2012年因全球经济影响市场低迷外，整个市场基本呈下滑状态。据统计，2014年年初外环线供应量和成交量仍占大份额，分别达到52.5%和63.5%，去中心化依然明显。而从年初成交结构来看，住宅配套热销，例如大黄馨园以1.7万平方米的交易量排。
上海中原地产工商铺部总经理陶翃表示，由于前几年商业地产扩展过快，市场过剩问题在这两年凸显，而商业去中心化发展，相应人流量、交通远远及不上市中心。而另一方面品牌同质化、“千篇一律”的经营模式，致使很多大型购物中心经营“力不从心”。从全年市场发展来看，在各种问题的压力下，开发商在推盘上抱谨慎态度居多，预估今年整个市场表现相比去年不会出现大反弹。
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