房企抢地热潮暗藏私募基金"输血"开发商路线图

中国证券报  2013-07-05 09:59

[摘要] 今年以来，楼市成交向好，土地市场呈现火爆局面，热点城市“地王”频现，开发商拿地热情不断升温。中国证券报记者近期采访发现，在房企抢地热潮背后，浮现出一幅房地产私募基金为开发商“输血”的路线图。

 

规模连年翻番攫取高额利润

为开发商去年拍下的土地“输血”已经成为房地产私募基金的主流投资方式。按照这样的趋势发展下去，开发商抢地潮恰恰暗示房地产私募基金下半年将迎来规模井喷。李晓东估计，今年上半年至少有300亿元的新增资金进入到了房地产私募领域。李晓东还估计，目前整个房地产私募行业的规模已超过2000亿元。虽然这一规模还算不上庞大，但是自从地产私募2010年诞生以来几乎每一年都实现了规模翻番。

业内人士认为，眼下有意介入土地市场、参与房企拿地环节的房地产私募基金可能有近千亿元。然而对于不差钱的龙头房企而言，目前还不需要房地产私募基金的应急资金。房地产私募眼下主要对接的是中小房企，面向投向二三线城市的项目，数千亿的资金可以为不少中小开发商缓解燃眉之急。在一些热点二三线城市，房地产私募基金作为新进的“搅局者”，某种意义上也可以成为地价的稳定器。地方政府不希望土地跌价，而传统融资渠道趋向紧张，未来更大规模的房地产私募基金深度参与房企拿地环节后，对二三线城市的土地市场格局将产生深远影响。

从另一个角度看，房地产私募基金可能会分食掉一部分房地产企业的利润。在银行贷款、信托、地产私募三者之间，地产私募的资金最为昂贵，求助于地产私募的中小房企显然要承受更高的融资成本，而这些多出来的成本最后依然要由购房者埋单。由于限购等政策调控，一些高净值人群开始投资房地产私募，通过投资地产行业上游的方式来投资房地产。至少从最近几年来看，投资地产私募可以获得比直接投资房产更高的回报。

与抢地的开发商一样，多数房地产私募基金并不认为房地产市场会出现系统性风险。即使未来市场走弱，房地产私募也能够分食掉开发商的利润。陈义枫介绍，目前债权性质的房地产私募融资依然是行业的主流，同时房地产私募的投资周期一般都在两年左右。“如果市场出现风险，损失掉的是开发商自己的利润，其次是开发商的项目本金，最后才是债权融资。我们判断未来两年内中国的房地产市场依然是横盘震荡的走势，不会爆发大规模系统性风险。”

房地产私募的融资渠道也趋向更加稳定，已经有国企将房地产私募作为财务投资的方式。在德信资本不久前募集完成的一个有限合伙产品中，一家大型国有资产管理公司出资2000万元以一般级有限合伙人（劣后）的形式参与。目前德信资本募集的资金中，有四成来自企业。“既然国企的资金可以购买信托，那么也可以投资房地产私募。房地产私募越来越多的参与开发商拿地，这也说明我们的接受程度和操盘能力在不断增强。”陈义枫说。