[摘要] 今年以来，楼市成交向好，土地市场呈现火爆局面，热点城市“地王”频现，开发商拿地热情不断升温。中国证券报记者近期采访发现，在房企抢地热潮背后，浮现出一幅房地产私募基金为开发商“输血”的路线图。
机构预计一线城市高端项目供给受抑制
太平戴维斯近日发布报告称，限购限贷政策下半年将继续抑制市场整体需求，但楼市供给量从紧将使价格保持稳定。另外，下半年以北京为代表的一线城市高端项目供给或受到较大抑制。
太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼表示，以北京楼市为例，因政府为控制平均售价而对高价项目的销售许可进行限制，预计2013年下半年新建住宅市场高端项目的供给量将受到抑制。“今年二季度，北京共有153套高端别墅项目入市，环比增加47.1%；成交量环比增加33.8%，达到174套。在售价方面，也是环比上涨14.9%，达到每平方米48154元。”
房地产私募瓶颈与机遇并存
部分三四线城市楼市风险相对突出
建银精瑞董事长李晓东、德信资本董事长陈义枫接受中国证券报记者专访时认为，房地产私募基金行业存在不少问题和挑战，但当前房地产行业整体融资环境偏紧，且显现出常态化趋势，在此背景下房地产私募基金面临很大的发展机遇。两家房地产私募机构负责人表示，楼市将保持总体平稳，房价走势倾向保持横盘震荡，部分三四线城市供过于求风险相对突出。
“假股真债”
中国证券报：目前房地产私募整个行业的规模如何？怎样突破行业目前的瓶颈？
李晓东：目前整个房地产私募行业的规模为2000亿元左右，而今年上半年新募集的资金估计大约300亿元左右，这样的规模还难以影响整个房地产行业。
相关部门对于有限合伙企业管控很严，特别是要求普通合伙人对自然人合伙人相关税收进行代扣代缴，这意味着有限合伙人要承担相当高的税负，而信托和券商专户却没有这样的要求。较高的税负直接影响了私募投资人的，一些私募为了取得更高，不得不参与高风险项目。
陈义枫：在国内，房地产私募这个行业发展历史并不长。在开始阶段，地产私募对于项目的把控能力、资金募集能力、社会接受程度都有待提高。经过几年的发展，地产私募在这三个层面虽然已经取得了一些突破，但还存在较大的上升空间。
不过，地产私募行业的发展势头良好。以资金募集为例，已经有国企将闲置资金投资于地产私募，并取得了比较好的。随着行业的成熟，相信行业发展的阻力会不断减小。
中国证券报：建银精瑞和德信资本的投资方向和业务模式有哪些特点？
李晓东：建银精瑞2008年由建银国际、华宸信托、华远地产[3.95% 资金 研报]、裕景集团、三水文园集团、富通地产等金融地产机构共同出资创建。虽然有多家开发商作为股东，但建银精瑞成立至今还没有投资过任何一个股东的房地产项目。我们是完全独立运作，不受任何一个股东的影响。建银精瑞在投资任何一个项目之前，都要经过相当谨慎的前期勘察，以规避可以预料到的风险。
为了实现较高的回报，建银精瑞也会参与一些中小开发商的项目，但是这样的项目往往需要更加专业的管理能力，需要对市场和行业的专业研判。不过，多数房地产私募都有着较强的专业能力。房地产私募就是为房地产行业而生的，地产私募的专业性要更高。
陈义枫：大公司、大城市、好项目、早期介入，是目前德信资本的主要业务模式。确实，代缴地价模式没有抵押物，项目公司股权作为抵押物的价值也不大。所以，我们更多的选择相对有实力的开发商，选择位置较好的地块，这样的项目风险较小，但开发商往往不愿意分给房地产私募更多的利润。
“假股真债”是目前房地产私募普遍采用的业务模式，用少量资金购买项目公司的股权，更多的资金是以股东借款的方式进入项目。等到开发商偿还时，先赎回股权，之后再对股东借款支付固定的。
“白银十年”
中国证券报：作为市场的新生力量，怎样看待楼市的潜在风险？
李晓东：中国经济进入第二次转型，未来城镇化是扩大内需的潜力，其中也包括房地产。只要欧美经济不出大问题，那么中短期内国家对房地产行业的宏观调控就不会放松，而房地产价格不会有明显增幅，行业应该会处于温和放量上涨的状态。
公开数据显示，近几年大型房企二三线城市的项目开工面积保持逐年上升趋势，部分大型开发商一线城市开工面积只占其开工总面的一成，未来三四线城市将接过一二线城市的接力棒成为市场新动力。在项目选择上，建银精瑞会选择市场购买潜力较大城市的优质项目。在开发商选择上则没有太大限制，目前与上市、大型房企及中小开发商都有过合作。
另外，商业地产会是未来房地产私募基金的另一重点。东部地区城市化水平早已超过50%，现阶段是持有物业开发的高速增长阶段，给房地产私募创造了更成熟的市场土壤。相信商业地产真正的资产证券化和金融化探索，很有可能在今年、最迟明年会有些端倪。
陈义枫：我们的判断是，房地产行业总体进入“白银十年”，就是说不会立刻垮掉，也不会像过去那么暴利。房价未来的趋势应该是横盘震荡，不涨和小涨是各方博弈交集和调控目标。对于各个细分市场，要结构化的具体分析，一二线城市、产业基础好经济发达的城市问题不大，部分三四线城市供过于求，风险相对突出。
连续多年的楼市调控已成为常态，房地产行业融资未来必将持续受限，房地产私募基金等新兴融资模式前景广阔。近期发生的银行系统“钱荒”预示着，未来银行资金池和影子银行将受到限制，预计下半年行业融资成本将走高2-5个点。总之，房地产市场将保持总体平稳，对于私募基金来说是好事，有机会，也不会有太大的系统性风险。
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