[摘要] 大盘云集的贵阳楼市备受瞩目。记者实地调查获悉，贵阳在售及在建的百万平方米以上大盘高达10多个，除花果园和中天未来方舟两个巨无霸以外，还有大川拜金城、中国铁建国际城等项目。按照这些项目公布的规划居住人口计算，其全部建成后预计可容纳约110万人。这一数字超过了贵阳市2010年490万人口总量的1/5。
■一个支点：
低价拿地，高负债造城
8月20日，中天城投集团股份有限公司发布2013半年度报告，今年上半年该公司实现营业收入27.37亿元，较上年同期增长96.73%。据中报披露，在经营上，截止报告期末，中天城投实现房地产合同销售面积132万平米，合同销售金额约70亿元，其中未来方舟项目实现合同销售金额逾30亿元。
不过，记者注意到，中天城投今年上半年销售离全年207亿元的销售目标相去甚远。资料显示，中天城投今年上半仅实现70亿元销售额，完成全年销售目标的三成。
券商的研报认为，中天城投的半年报显示“合同销售额如期增长,负债率仍偏高”。研报认为，从负债角度看,公司今年年中的负债水平并未较2012年底有明显改善,净资产负债率仍在300%左右,后续公司如何盘活现有资产并降低负债水平仍是公司走出去的先决条件。记者查阅公司2012年报也显示，报告期末，公司资产负债率虽高达89.72%。
一位内部人士告诉记者，未来方舟项目的现金流以及融资问题不会出现外界担心的紧张情形，“未来方舟5000多亩土地，目前市价接近400万元/亩，而中天城投的拿地成本只有100万元/亩，一亩地就已经赚了250万到300万元”。
在低地价的利润诱惑与高投入的资金压力下，在长远回报与眼前风险之间，中天城投“未来方舟”项目的谜底尚待揭开。
同样的问题也出现在花果园项目上，据记者了解，花果园项目的开发商宏立城集团在开发花果园之前的十数年中，宏立城地产业务履历仅显示为在贵阳开发过一个楼盘。 2010年，宏立城从政府手里取得总建筑面积达560万平方米的花果园彭家湾棚户区改造项目，项目投资规模300亿元。 2011年，宏立城再次拿下五里冲片区改造项目，该项目毗连彭家湾片区，系彭家湾项目的延续性项目，投资规模600亿元。至此，宏立城的花果园项目成为一个总投资达900亿元的巨无霸，拿这一投资规模与当时30亿元级的企业总资产相比，投资杆杠不言而喻。
花果园销售形势看上去颇为乐观。自2010年11月27日开盘以来，它已连续多个月蝉联贵阳楼市销售。被房产营销界称为“中国神盘”。
然而公开资料显示，当花果园在2010年首度开盘推出11000套房源时，贵阳本地媒体披露其“价格多在8000元/平方米左右，单价达17000元/平方米”，而不到3年工夫，现如今花果园在售楼盘均价已被腰斩，跌至4000多元/平方米。
对此，销售人员向记者解释说，这不是降价措施，“一期（均价）7000多元的（楼盘），位于花果园湿地公园旁边，后面6000多元的靠山，以后5000多元的是回迁房剩余房源，然后3800元开盘的是五里冲，各个产品位置不一样，开发周期也不一样。 ”
■贵阳模式：
充当融资平台，是创新还是泡沫？
中天城投总资产只有200多亿元，如何啃得动这600亿元巨额投资？
前述房地产业内人士向记者分析，中天城投在很大程度上充当了当地政府的融资平台。年报显示，该公司去年收到政府补贴4亿元，该人士表示，帮政府做项目，获得政府补贴，已成为地产公司常见的获利模式。
这些楼盘显著的特点是：在土地整理阶段便先期介入，地产企业完成诸如征地、拆迁、市政基础设施等本该政府财政出资的建设项目，此后再经过“招拍挂”阶段取得二级开发资格。
这种被称为“政府出规划，企业出资金”的贵阳操作模式，令常住人口规模仅490万的贵阳市，上述已规划和在建的超过200万平方米的楼盘超过10个，全部建成后，其规划居住人口将接近110万人。
事实上，贵阳市政府在依靠地产企业“造城”的背后，除了资金缺乏，更深层次的原因是，整个贵州省对于发展城镇化的迫切要求。以高原山地居多的贵州省，由于工业发展缓慢、建设用地指标稀少等要素制约，数十年来，城镇化发展一直相对滞后，并呈现出“城市数量少，规模等级低，城镇化容纳空间小”等特点。
根据贵州省2010年第六次人口普查数据显示，该省城镇化率为33.81％，而同期的城镇化率为49.68％。而根据《贵州省城镇化体系规划（2011~2030年）》，到“十二五”期末，贵州的城镇化率要达到41%，而2020年城镇化率达到50%。
贵州省社科院区域经济研究所所长黄勇认为，作为省会城市的贵阳，其城镇化兼具了数个功能：即改造城中村，疏散中心城镇的人口密度，以及吸纳农村进城人口、消化工业化过程中聚集的外来人口，以及旅游人口落户的功能。
根据贵阳市的规划，贵阳核心区将拓展到近200平方公里，比原有老城区扩大近五倍，区域内人口超过200万。但是在财政羸弱的情况下，贵阳市政府难以支付高昂的旧城拆迁以及市政基建费用，于是出现了政府联合地产企业推进旧城改造、新城建设的方式。
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