[摘要] 今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。此外，西安期房的退房率超过6%，南京4月以来退房套数近200套。深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。这是房开商制造的假按揭？
自买自卖,制造热销假象——
假按揭若隐若现
除了开发商对退房原因种种合理的解释,不少业内人士担心,退房现象增加的背后,不排除某些开发商制造假按揭的可能。
所谓假按揭,即开发商由于资金紧张,通过“内部销售”或者找员工、亲戚做“托儿”,给一定好处,假借他们的身份签订购房合同,从银行骗取贷款。当市场回暖时,开发商再把房子退掉重新销售。这样一来,不仅解决了资金难题,还能在热销时赚上一笔。
开发商通过假按揭“自买自卖”,从银行套现,既缓解了资金压力,又回避了降价售楼的尴尬,并且能制造项目热销的虚假繁荣。
“假按揭在前期市场监管不严的时候比较多,风险是显而易见的。”中国社科院金融研究所研究院尹中立认为,开发商骗贷成功后,一旦资金仍然紧张,很快便无法支付房贷,银行的坏账就会不断增加。
早在2005年,央行在《中国房地产金融报告》中即提到,“假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”而根据央行援引工商银行(601398,股吧)消费信贷部门分析称,该行个人住房贷款中的不良资产,有80%是因假按揭造成的。
人民法院副院长奚晓明近日公开表示,仅今年1至2月,法院受理房地产纠纷案件就已达24349件,同比上升15.56%。虚假按揭贷款案件开始明显增多。
格外引人关注的退房现象,有多少与假按揭有关?记者采访的多位专家均表示,开发商通过假按揭套现,导致退房率过高的情况是存在的,但目前还只是个别现象。“现在商业银行对按揭贷款的风险控制比较严格,不太可能出现普遍的假按揭现象。如果把市场回暖或者退房率偏高的原因全部归结为假按揭,过于片面。”尹中立说。
“从技术层面上讲,现在开发商做假按揭的操作难度非常大。”建设银行(601939,股吧)常州分行行长蒋敏告诉记者,受美国次贷危机的警示,银监会、央行多次强调加强对住房按揭贷款的风险控制。该行今年也加强了对借款人身份、收入情况、贷款意图的审查。并向业务经理反复强调,每一笔合同都要求面签,与贷款人当面交谈,判断真实性。
“如果是假按揭,能从一些细节看出来。比如借款人的融资目的比较明显;一个人试图用多个身份证办理多笔贷款;或者借款人是楼盘的员工等。银行的工作人员只要认真负责,引起足够的重视,通过这些蛛丝马迹,是可以控制的。”蒋敏说。
据了解,今年以来,在信贷充足、楼市回暖的背景下,建行常州分行已经新增近9亿元个人住房按揭贷款,但按揭贷款资产质量相当好,不良贷款率始终在千分之五以下,比其他的业务的不良率低佷多。
而一位房地产业内人士透露,正是因为按揭贷款质量好,导致各家银行激烈竞争,不排除银行对个别项目、尤其是“大客户”的项目存在放松审查的现象,有的资信审核甚至流于形式。这就为制造假按揭提供了空间。
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