[摘要] 今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。此外，西安期房的退房率超过6%，南京4月以来退房套数近200套。深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。这是房开商制造的假按揭？
造假过程中难以发现假按揭——
监管须紧盯不正常“苗头”
近日,北京、上海等地房地产市场主管部门纷纷开展了对房地产市场秩序的专项整治行动,其中假按揭是重点整治对象。“只要证据确凿,我们一定严肃查处,绝不能让这种现象蔓延。”北京市建委有关人士向记者表示。
监管部门面临的难度并不小。“假按揭虽然是作假,但所有的购房、贷款手续都正常履行,很难查清贷款的真实用途,协助造假者也大都出于自愿。因此难以找出证据证明哪些楼盘存在假按揭。”江苏某市房管局负责人告诉记者。
北京仁和律师事务所律师孟宪生也认为,假按揭在造假过程中不容易被发现,只有到最后开发商还不上贷款了才能展开调查。“产生了后果才能界定,但往往这个时候,风险已经转嫁到银行身上。”
“现在我们主要通过观察楼盘交易中一些不正常的苗头,加强对假按揭的防范。”上述房管局负责人说,如果一个平时销量一般的楼盘,成交量或退房率突然增加,就会进行专门的调查。今天已经售出的楼盘,过几天又变成可售的,也有可能是假按揭。“政府部门目前没有更好的办法,只能从这些细节入手。”
“我们对假按揭始终保持着高度敏感。”蒋敏透露,为了避免银行内部人员与开发商合谋,各家银行现在审批住房按揭贷款大多要经过客户经理、风险经理等多个把关环节,不可能做到“一手清”。同时,出现问题以后的问责制度也比以往更加严格。
专家认为,对借款人的资信审核内容不能仅局限于身份证、个人收入证明等比较原始的资料,应当对借款人的资产负债状况、社会活动及有无违法记录、有无失信情况等进行全面查证。在银行发放贷款后,及时跟踪监督借款使用情况,制定应急预案,防范和化解贷款发放后出现的各种风险。
孟宪生认为,由于房地产按揭贷款数额巨大,司法机关应该加强对假按揭案件的查处力度。既要处罚房地产开发商等受益者,对银行内部协同作案者和主动提供身份证明并获利的协助造假者,也应加大处罚力度。
4月底,北京市二中院宣判了一起多年前的假按揭案——森豪公寓案。开发商邹庆采取与购房人签订虚假商品房买卖合同,为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料等方式,从中行北京分行骗得巨额个人按揭贷款达7.5亿元。开发商最后受到法律的制裁,这一案件应该给房地产市场以更多的警示。
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